5% Händlerpauschale bei wirtschaftlichen Handänderungen

in Real Estate, Tax, 30.12.2014

Es kommt nicht alle Tag vor, dass die höchstgerichtliche Entscheidungsfindung zu einem Zürcher Grundstückgewinnsteuer Fall mit interkantonalem Sachverhalt öffentlich mitverfolgt werden kann. Entsprechend gespannt nahm ich am 12. Dezember 2014 an einer Séance am Bundesgericht teil. Die heterogenen Stellungnahmen der Richter waren für mich erstaunlich.

Öffentliche Sitzung am Bundesgericht

Beim Fall (2C_138/2014) handelt es sich um eine Zuger Gesellschaft (‚X AG‘), die durch den Verkauf eines Kaufrechts zu einer Liegenschaft in der Gemeinde Wettswil am Albis (ZH) dort grundstückgewinnsteuerpflichtig wurde. Die X AG ihrerseits hatte Monate zuvor den Kaufrechtsvertrag mit Substitutionsklausel mit dem Vorbesitzer aber zivilrechtlich ungültig abgeschlossen (lediglich einfache Schriftlichkeit ohne Beurkundung). Das Bundesgericht hatte das Vorliegen eines Kettengeschäfts zu prüfen (wobei nicht die zivilrechtlichen sondern die wirtschaftlichen Handänderungen mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert werden).

Ungültiger Vertrag versus wirtschaftliche Betrachtung

Im Zusammenhang mit der Prüfung einer wirtschaftlichen Handänderung im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags legten die Richter den StHG Art. 12 Abs. 2 lit. a interessanterweise unterschiedlich aus. Dieser lautet wie folgt: „Die (Grundstückgewinn-) Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken“. Während zwei der fünf Richter der Ansicht waren, dass aufgrund der zivilrechtlichen Ungültigkeit gar kein Rechtsgeschäft vorlag, sodass auch StHG Art. 12 Abs. 2 nicht zur Anwendung kommen könne, gewichteten die übrigen drei Richter den wirtschaftlichen Aspekt stärker. StHG Art. 12 Abs. 2 lit. a entfalte gerade in solchen Fällen Wirkung, bei denen der tatsächliche Wille der Parteien allfällige vertragliche Formfehler als irrelevant erscheinen lassen. Die involvierten Parteien hätten sich so verhalten, als ob die X AG Eigentümerin geworden sei.

Die beiden erstgenannten Richter gingen aber bis zuletzt von keinem Grundstückgewinnsteuer Tatbestand aus, da die Gesellschaft nie eine Verfügungsgewalt im Sinne eines dinglichen Vollrechts inne hatte (die X AG trat gemäss der Auslegung dieser Richter lediglich als Planerin, Maklerin bzw. Architektin auf). Somit bestehe auch kein Kettengeschäft.

Mit 3 zu 2 Stimmen wurde eine wirtschaftliche Handänderung aber schlussendlich bejaht, was zur Abweisung der Beschwerde der X AG führte. Dass die absolute Verjährung der Grundstückgewinnsteuer Ende 2014 eintreten würde (der Vertrag wurde 1999 abgeschlossen) schien die Mehrheit der Richter in ihrem Entscheid zu beeinflussen, was einem Richter offensichtlich deutlich missfiel.

Sinnvolle Händlerpauschale – aber wie hoch soll sie sein?

Einem Richter war es abschliessend wichtig, im Urteil noch eine Korrektur der von der Steuerpflichtigen geltend gemachten Händlerpauschale von 5% einzupflegen. Seiner Ansicht nach soll die Händlerpauschale auch bei wirtschaftlichen Handänderungen anwendbar sein. Es handle sich um eine sinnvolle Lösung den Teil des Aufwands geltend zu machen, den ein Steuerpflichtiger mit einer Liegenschaftsveräusserung habe, welcher aber nur schwierig direkt nachweisbar sei (die einzige genaue Alternative wäre minutengenau die tatsächlichen Arbeitsaufwände zu erfassen).

Bei einer wirtschaftlichen Handänderung sei diese Pauschale aber tiefer anzusetzen als bei einer zivilrechtlichen, da seitens des Steuerpflichtigen weniger Aufwände entstünden. 2.5% wären beispielsweise angemessen. Daran störte sich ein anderer Richter, der die Akzeptanz einer generell nur tieferen Händlerpauschale bei wirtschaftlichen Handänderung als sehr problematisch einstufte, weshalb er seine Kollegen um die Nennung von konkreten Gründen bat, die für eine tiefere Pauschale sprechen. In seinen Augen sei die Faustregel von 5% auch bei wirtschaftlichen Handänderungen anwendbar. Schliesslich wurden weniger Koordinationsaufwand mit Banken (z.B. Schuldbrief) und die nicht nötige Umbuchung einer Liegenschaft vom Anlage- ins Umlaufvermögen vor einem Verkauf als Gründe ausgemacht. Im konkreten Fall würden zudem einige weitere Aufwände der Gesellschaft im Zusammenhang mit dem Verkauf direkt geltend gemacht. Vor kurzem hätte man in einem Urteil lediglich eine Pauschale von 1% gewährt. Ein Richter fand 4% als angemessen. Das Hin-und-her endete schliesslich mit einer Anweisung an den Gerichtsschreiber eine gekonnte Formulierung zu finden.

Zudem waren die Ansichten der Richter in folgenden weiteren Themenbereichen interessant:

  • die Übernahme eines Betriebsverlusts des ausserkantonalen Hauptsteuerdomizils bei der Zürcher Grundstückgewinnsteuer (Spezialsteuerdomizil) muss gewährt werden.
  • eine Steuerbehörde muss eine Korrektur seiner in guten Treuen erlassenen Veranlagung aufgrund einer Steuererhebung durch einen anderen Kanton nur dann akzeptieren, wenn der andere Kanton bei Vorliegen der Informationen bis spätestens zum Ende des Folgejahres nach der Veranlagungsperiode reagiert hat. Im vorliegenden Fall wartete die Gemeinde Wettswil am Albis ungewöhnlich lange mit der Veranlagung zu. Die Zuger Steuerbehörde hatte in diesem Zusammenhang einen Korrekturanspruch aber weder gegenüber der Gemeinde Wettswil am Albis noch gegenüber dem Bundesgericht geltend gemacht. Deshalb mussten die Richter das Thema nicht weiter beurteilen.

 

Die öffentliche Sitzung war interessant. Ich persönlich hätte mir eine vertiefte Erörterung bezüglich der Frage gewünscht, ob die X AG tatsächlich eine wirtschaftliche Verfügungsmacht ausgeübt hat. Insbesondere die unterschiedlichen Einzelmeinungen zu verschiedenen Teilaspekten, die Auseinandersetzungen untereinander und die demokratische Entscheidungsfindung der Richter am Ende der Debatte sind bleibende Eindrücke.