Immobilieninvestoren in der Schweiz sehen sich mit weiter sinkenden Ankaufsrenditen konfrontiert. Während aus einer Umfrage im Sommer 2011 noch die Bereitschaft der Investoren resultierte, Top-Objekte für eine Nettoanfangsrendite von 2.7% zu erwerben, spricht man in der Branche aktuell darüber, dass die 2% Marke für Trophy-Liegenschaften getestet oder unterschritten wurde. Möglich macht dies der so genannte „Yield Spread“, die Differenz zwischen dem Nettoertrag einer Anlage und dem Refinanzierungssatz.
Dass nun die 2% Marke getestet oder gar unterschritten sein soll erstaunt nicht. Die repräsentative Umfrage im Juni/Juli 2011 hat die Bereitschaft der Investoren gezeigt, erstklassige Immobilien mit einer Zinsspanne von einem Prozent einzukaufen. Legt man dieser Voraussetzung die Veränderung der Rendite der 10-jährigen Bundesobligation der Eidgenossenschaft seit Juli 2011 zugrunde, resultiert für die Adventszeit 2011 eine Mindestrenditeerwartung von knapp unter 2%.
Für durchschnittliche direkte Immobilienanlagen kann die vorausgesetzte Anfangsrendite mit 3.7% hergeleitet werden. Diese Feststellungen werden durch die Beobachtungen von KPMG Real Estate im Immobilientransaktionsmarkt bestätigt. Nicht bestätigt hat sich hingegen der aus der zitierten Umfrage resultierende Renditezuschlag für unterklassige Objekte an suboptimalen Lagen. Dieser lag bei der Umfrage bei knapp über 5.5% und dürfte aktuell bei 5% liegen.
Wenn Investoren Spitzenobjekte zu 100 BPS über der Bundesobligation erwerben, zeugt dies nicht nur von einem Mangel an Anlagealternativen sondern auch davon, dass im aktuell volatilen Umfeld der Immobilie als Sachwertanlage eine hohe Sicherheit zugeschrieben wird und im Hinblick auf den Vermögenserhalt eine Flucht in Sachwerte eingesetzt hat. Der lange Zeit für Immobiliendirektanlagen geltende „Illiquiditätszuschlag“ von 1.5-2.5% tendiert für Spitzenobjekte aktuell offensichtlich gegen Null, denn anders lässt sich die Zinsdifferenz von 1% nicht erklären. Ausgeblendet werden potenzielle Leerstandsrisiken und die bei Immobilientransaktionen im Budget eher tief gehaltenen zukünftigen Investitionskostenrisiken, was durch 50% der Investoren in der durchgeführten Umfrage bestätigt wird.
Core Immobilie erreicht Bondstatus
Die Schweizer Spitzenimmobilie ist also gemäss Investorenmeinung gleich sicher, wie die Bundesobligation. Immerhin wird vom Durchschnittsobjekt noch ein Yield Spread von über 2.5% gefordert, was im aktuellen Zinsumfeld eine ansehnliche Überrendite aus relativ sicheren Cashflows mit potenziellem Inflationsschutz darstellt. In diesen Überlegungen noch nicht berücksichtigt sind Finanzierungseffekte, die sich durch ein optimales Leverage positiv auf die Eigenkapitalrendite auswirken können.
Fremdfinanzierte Objekte unterliegen allerdings auch einem höheren Risiko bei einer zukünftigen Zinswende. Trifft eine solche ein und entwickelt sich ein positiver Zinstrend, gegen welchen allenfalls keine adäquate Absicherung möglich ist, dann müssen kurzfristig finanzierte Objekte zu teuren Konditionen refinanziert werden. Wo dies hinführen kann wissen wir aus der Beobachtung von Entwicklungen ausserhalb der Schweiz. Über 70% der Investoren gingen im Sommer 2011 von einer Weiterführung des Trends steigender Preise aus. Zwei Drittel dieser Investoren legen ihre Gelder in “Core” oder “Core+” Immobilien an und setzen dabei wohl auch auf die zukünftige Wertsteigerung, um die tiefen Ankaufsrenditen für ihre Investitionen gutzuheissen.
Über die Hälfte bis zu 70% der professionellen und institutionellen Anleger erwerben direkte Immobilienanlagen in der Schweiz mit einer Eigenkapitalquote von 50-70%. Diese Anlagen sind deshalb auf den ersten Blick wenig zinssensitiv. Insbesondere dürfte aus einem Zinsanstieg mehrheitlich kein Refinanzierungsdruck auf die Anleger entstehen. Hingegen führen steigende Zinsen zu sinkenden Immobilienwerten. Dies hat zwar keine direkten Auswirkungen auf die Cashflows. Die Anspruchseigner der Investitionsgefässe werden jedoch in diesem Zusammenhang Vermögensminderungen zu verbuchen haben und damit dafür bezahlen, dass die Anfangsrenditen nicht auf dem Yield Spread zu einem nachhaltigen Refinanzierungssatz basieren.
