Während die Diskussion über eine mögliche Immobilien-(Preis)-Blase schon seit geraumer Zeit die Runde durch die Schweiz macht, beschränkte sich das Augenmerk auf die Auslöser von Preisübertreibungen bisher im Wesentlichen auf die ETP (exception to policy) bei Finanzierungen und auf den Nachfrageüberhang, der z.B. durch einen positiven Migrationssaldo, erhöhten Flächenkonsum, niedrige Zinsen oder durch die Flucht in Sachwerte getrieben wurde.
Die Diskussion über Preisübertreibungen und Finanzierungsboom drängte ein wesentliches Risiko im Zusammenhang mit der Wohneigentumsentwicklung bisher in den Hintergrund: die Vorsorgelücke. Ein signifikanter Anteil der neuen Wohneigentümer hat für die Finanzierung seiner Eigenheime Vorsorgegelder entweder vorbezogen oder verpfändet und damit das fürs Alter Angesparte undiversifiziert den Risiken eines zyklischen Marktes ausgesetzt. Der Einsatz von PK-Geldern oder Säule 3a Guthaben zum Erwerb von Wohneigentum hat die Nachfrage nach Immobilieneigentum – und damit die Preise – in den letzten Jahren nicht unwesentlich angetrieben und verlagert die im ordentlichen Geschäftsverkehr übliche Tilgung von Schulden in die Zukunft. Vorbezug und Vorsorge stehen mit unterschiedlichen Vorzeichen im Kontrast zueinander und führen zum frühzeitigen Konsum später notwendiger Reserven.
Bei der Einführung des 3-Säulen-Modells im Rahmen des BVG im Jahre 1985 war es das erklärte Ziel, dass die zweite und die dritte Säule der Sicherung der gewohnten Lebenshaltung einerseits und der Anregung zum freiwilligen Sparen andererseits dienen sollten. Mit Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die Wohneigentumsförderung per 01. Januar 1995 wurde es möglich, die Gelder aus der zweiten Säule für selbstbewohntes Eigentum einzusetzen. Seither ist die Wohneigentumsquote um geschätzte 8% auf knapp über 40% (Schätzung) gestiegen.
In welchem Umfang sich diese Art der Wohneigentumsförderung (WEF) in einer Endbetrachtung in der Nettoproduktivität niederschlägt bleibt ein Buch mit sieben Siegeln. Es kann jedoch festgestellt werden, dass ein Vorbezug von Vorsorgegeldern in erster Linie den aktuellen konsumtiven Nutzen des Bezügers erhöht, wogegen eine alternative Anlage dieser Gelder auf ein Renditestreben ausgerichtet ist. Eine Kombination dieser Anlageformen wird – steuerlich optimiert – durch die Verpfändung der Vorsorgegelder erreicht.
Jährlich 2.6 Milliarden Franken Vorsorgebezüge für Wohneigentum
Laut dem Bericht des Bundesrats über die Zukunft der 2. Säule vom 24.Dezember 2011 tätigen jährlich rund 35,000 Versicherte Vorbezüge aus der Vorsorge in der Höhe von CHF 2.6 Milliarden für Wohneigentum. Der durchschnittliche Vorbezug liegt dabei bei CHF 70,000-75,000 und wird vor allem von Personen mit einem potentiellen AHV-pflichtigen Einkommen zwischen CHF 60,000 und CHF 100,000 beansprucht. Eine solche Person müsste also bei Bezug im 40. Lebensjahr jährlich 3-5% ihres Einkommens zuzüglich der aus dem Bezug verlustig gegangenen Zinsen und Zinseszinsen aufbringen, um bis zum Eintritt ins Pensionsalter den Status zu erreichen, der ohne Vorbezug erreicht worden wäre. Inflationäre Effekte sind aus dieser Betrachtung ausgeklammert.
Der Bericht des Bundesrates über die Zukunft der 2. Säule vom 24.12.2011 (Entwurf) enthält verschiedene Vorschläge, wie die Kapitalbezüge aus der Vorsorge in Zukunft behandelt werden können. Diese Vorschläge werden bestimmt noch kontrovers zwischen den Interessensgruppen diskutiert. Im Grundsatz verfolgen sie jedoch das bereits zuvor erwähnte Ziel, dass die zweite und die dritte Säule der Sicherung der gewohnten Lebenshaltung im Alter und der Anregung zum freiwilligen Sparen dienen sollen.
Von der Immobilienblase zur Pensionskassengeldblase
In einer Zeit, in welcher sich Technologien exponentiell weiter entwickeln und globalisierte Einflussfaktoren Wertverständnisse in erhöhter Kadenz beeinflussen, ist davon auszugehen, dass davon auch die Halbwertszeiten von Immobilien betroffen sind. Bereits heute sind Liegenschaften aus den 70er Jahren „out of date“ und nicht mehr „state of the art“ und für Wohneigentumstransaktionen nur noch in Ausnahmefällen geeignet. Gut denkbar, dass sich bis 2030 die Handelbarkeit individueller Wohneigentumseinheiten auf 20 Altersjahre reduziert haben wird.
Es besteht die grosse Gefahr, dass das heute für Wohneigentum eingesetzte Vorsorgegeld durch einen Immobilienverkauf nicht mehr realisierbar sein wird. Die Fremdfinanzierung des heutigen Käufers wird bis zu seiner Pension auf rund 50% reduziert sein; das heisst, das Finanzierungsinstitut ist auf der sichereren Seite. Dieses wird zum damaligen Zeitpunkt in der Regel keine zusätzliche Finanzierung gewähren, da die Darstellung der Tragbarkeit schwierig sein wird. Das vorbezogene Vorsorgegeld steckt, nach heutiger Usanz, noch zu einem grossen Teil in der Immobilie und steht daher nicht für Ausgaben oder notwendige Investitionen im Alter zur Verfügung, zumal die Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem adäquaten Preis in vielen Fällen nicht gegeben sein wird. Es ist allerdings festzuhalten, dass der Vorbezüger auch in Zukunft von dem durch seine PK-Gelder mitfinanzierten Wohnwert wird profitieren können und aufgrund der zu erwartenden Geldentwertung durch Inflation einer geringeren realen Belastung durch Wohnkosten ausgesetzt sein wird.
Es wird sich zu diesem Zeitpunkt die Frage stellen, ob der Wohneigentümer aufgrund der amortisierten Fremdfinanzierung mit seiner dannzumal zur Verfügung stehenden Rente, die aus heutiger Sicht mitnichten gesichert ist, seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten, bzw. seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Sollte dies nicht der Fall sein, würde sich der Vorbezüger in der klassischen Liquiditätsfalle wiederfinden, die entweder in unbeabsichtigten Einschränkungen im Alter mündet oder im Extremfall zu einem Verlust des für das Wohneigentum eingesetzten Eigenkapitals führt. Bei diesem Szenario würde die heute diskutierte Immobilienblase in Zukunft als Pensionskassengeldblase platzen.
Wohneigentumsförderung durch PK-Bezüge überdenken
Es ist bestimmt nicht im Interesse der Wohneigentümer, in diese Bredouille zu kommen. Noch weniger liegt es im Interesse der Allgemeinheit, den heutigen konsumtiven Nutzen von Wohneigentümern in der Zukunft durch Unterstützungsleistungen nachzufinanzieren. Aus diesem Grund ist es angebracht, dass wir darüber nachdenken, die Wohneigentumsförderung (WEF) durch Vorsorgegelder so anzupassen, dass die berufliche und freiwillige Vorsorge ihren angestammten Zweck erfüllen können. Ein rational nachvollziehbarer und die Mehrheit gleichstellender Lösungsansatz kann derjenige sein, dass sämtliche seit Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die Wohneigentumsförderung bezogenen Vorsorgegelder bis zum Eintritt ins Pensionsalter inflationsbereinigt zurückzuzahlen, also zu amortisieren, sind. Dadurch kann ein Gleichstand mit den Nichtbezügern erreicht werden. Wie die Verzinsung, Steuern und die Fälle geregelt werden, in denen sich die Bezüger bereits in fortgeschrittenem Alter befinden, bedarf weiterer Detailbetrachtungen. Im Grundsatz sollte jedoch die Vorsorge der zweiten Säule per Eintritt ins Rentenalter nicht abhängig von Partikularinteressen sein, ganz im Gegensatz zur dritten Säule, die hierfür explizite geschaffen wurde.
