Antizyklischer Kapitalpuffer und Immobilienmarkt

in Advisory, Industry insights, 18.02.2013

Auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank hat der Bundesrat am 13.Februar 2013 den antizyklischen Kapitalpuffer mit Wirkung ab dem 30.September 2013 aktiviert.  Die Massnahme ist nicht als Mittel gegen eine Immobilienblase zu verstehen, sondern schützt primär die Haushalte und Investoren vor zu hoher Verschuldung.

Vor ihrer Antragstellung hatte die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) zu konsultieren. Die FINMA ist ihrerseits für die Überwachung der Umsetzung des Kapitalpuffers bei den Banken zuständig. Der antizyklische Kapitalpuffer (AZP) wurde primär als präventive Massnahme zur Stärkung der Widerstandsfähigkeit der Banken gegen allfällige negative Auswirkungen und als Instrument gegen Ungleichgewichte auf dem Hypothekenmarkt konzipiert. Gleichzeitig wird erwartet, dass der AZP einem übermässigen Kreditwachstum entgegenwirken kann.

Der AZP ist eine Komponente des Basel III Regelwerkes. Er kann bis zu einer Höhe von 2.5% der inländischen risikogewichteten Aktiven (RWA) einer Bank aktiviert werden. Dabei besteht die Möglichkeit den AZP sektoriell, also beschränkt auf ausgewählte Kreditsegmente, einzusetzen. Die Aktivierung, Anpassung oder Deaktivierung wird von der SNB nach dem Ansatz der so genannten „gelenkten Diskretion“ (guided discretion) vorgeschlagen, welcher eine quantitative und/oder qualitative Analyse von Fehlentwicklungen und deren Ausmasse zugrunde gelegt wird.

Vor diesem Hintergrund wird der AZP auf Wohnliegenschaften beschränkt (selbstgenutztes Wohneigentum wie auch Wohn-Renditeliegenschaften) in Höhe von 1% der inländischen direkt oder indirekt grundpfandgesicherten risikogewichteten Positionen aktiviert.

Wer ist betroffen?

Die gesamten Hypothekarforderungen belaufen sich auf aktuell etwas über CHF 800 Mia. Hiervon entfallen gut zwei Drittel auf die Kantonalbanken und die Grossbanken. Es kann davon ausgegangen werden, dass aufgrund der sektoriellen Ausbildung des Kapitalpuffers Hypothekarkredite von rund CHF 600-650 Mia. betroffen sind, die mit einem Risikogewicht von rund 30% zu Buche schlagen und damit einen zusätzlichen Eigenkapitalbedarf von rund CHF 2 Mia. für den Bankensektor auslösen. Die Hauptbetroffenen der Massnahme sind also in erster Linie die Hypothekenbanken auf deren Stärkung die Aktivierung des AZP abzielt. Einige Institute werden sich im Zusammenhang mit der Einführung des Puffers wohl Kapitalbeschaffungsmassnahmen überlegen.

Ebenfalls treffen kann es die Hypothekarschuldner, denn das zusätzliche Kapitalerfordernis der Darlehensgeber kann aufgrund deren Eigenkapitalverzinsungsanspruches die Hypothek verteuern. Übereinstimmende Aussagen der Grossbanken gehen allerdings davon aus, dass sich das aktuelle Niveau des AZP mit weniger als 10 Basispunkten (0.1%) auf die Hypotheken auswirken wird. Dies entspricht weniger als einem Drittel der Zunahme der Rendite der 10-jährigen Bundesobligation seit dem Tiefststand Mitte Dezember 2012 bis Mitte Februar 2013.

Die tatsächliche Auswirkung der Massnahme auf die Hypothekarschuldner ist auch im Kontext der Geschäftsmodelle der Finanzierer und im Zusammenhang mit der Marktnachfrage zu sehen. Die nächsten Monate werden zeigen, ob und in welchem Ausmass sich das zusätzliche Kapitalerfordernis auf die Marktpreise auswirken wird oder ob es gar zu Risikoreduktionsmassnahmen in Form von Darlehensrückforderungen kommt.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der AZP umfasst die Finanzierung von etwas  über drei Vierteln des Schweizer Immobilienvermögens von geschätzten CHF 2.8 Billionen. Nicht von der sektoriellen Massnahme betroffen sind die Geschäftsflächen, deren Wert sich auf mutmasslich mehr als CHF 600 Mia. beläuft.

Den Wohnungsmarkt teilen sich Eigennutzer und Investoren im geschätzten Verhältnis von 70/30. Die Institutionellen Anleger halten rund 6% der Marktwerte und investieren mit wenig oder ohne Fremdkapital. Sie werden durch den AZP kaum tangiert. Private und professionelle Investoren (Unternehmen) greifen, wie die Wohneigentümer, in unterschiedlichem Ausmass auf Fremdfinanzierungen zurück, womit der AZP voraussichtlich über 90% des gesamten Wohnimmobilienmarktes mindestens indirekt beeinflusst.

Sollten sich die Kosten des AZP unmittelbar in den Refinanzierungskosten für Wohnimmobilien niederschlagen, hätte dies im aktuellen Angebotsumfeld eine Erhöhung der Finanzierungskosten um rund 4%-6% (Basis 5- und 10-jährige Festhypothek) zur Folge. Dieser moderate Anstieg wird kaum ausreichen, um die Nachfrage, insbesondere diejenige welche aus der Verschiebung vom Miet- ins Eigentumssegment resultiert, massgeblich zu beeinflussen.

Auch der für das Mietpreisniveau massgebende Referenzzinssatz dürfte sich von der AZP Komponente relativ unbeeindruckt zeigen, weshalb kaum Auswirkungen auf die Mieten zu erwarten sind, zumal noch Ausschöpfungspotenziale aus dem historisch tiefen Zinsniveau herrühren.

Indirekte Wirkung

Die Schweizerische Nationalbank erwartet, dass die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers die Dynamik in der Hypothekarkreditvergabe dämpfen wird, was sie aufgrund ihres aktuellen geldpolitischen Spielraums nicht über Zinserhöhung beeinflussen kann. Neben dem positiven Effekt auf die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors wird erwartet, dass der AZP indirekt auch die Dynamik der Immobilienpreise mildern kann.

Der eher moderat konzipierte AZP dürfte in erster Linie die Risikosensibilität der Hypothekengeber erhöhen und wirkt primär dort, wo es durchaus notwendig ist: bei den Haushalten, die sich nicht nachhaltig Fremdverschulden können und bei den Investoren, die mit hohem Fremdkapitalanteil zu tiefen Ankaufsrenditen investieren. Insofern ist der antizyklische Kapitalpuffer nicht als Mittel gegen eine Immobilienblase zu verstehen sondern als Schutz vor zu hoher Verschuldung für den Erwerb eines Gutes, das in Zukunft durchaus auch mal weniger wert sein kann als dies heute der Fall ist.


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