Beton oder Gold?

in Advisory, Real Estate, 20.04.2015

Seit dem 15. Januar 2015 wird nochmals verstärkt von der „Flucht ins Betongold“ berichtet. Ein Grund, die Analogie einmal zu hinterfragen.

Während wir das Gold schon seit der frühen Kupferzeit kennen, wird der heute bekannte Beton erst seit rund 300 Jahren entwickelt. Die Grundbestandteile des Baustoffes finden sich aber bereits in Resten von Gebäuden, die vor der ersten Goldgewinnung auf der Erde standen.

Ein Kubikmeter Gold wiegt mit rund 19.3 Tonnen acht Mal mehr als Beton (2.4t). Das Kilo Gold schlägt zurzeit mit rund CHF 38,000 zu Buche, wogegen ein Kilo Beton ab Werk bereits unter 10 Rappen zu haben ist. Gold ist ein chemisches Element und ein so genanntes Übergangsmetall. Beton ist ein von Menschen geschaffener Baustoff, der erst durch Metallzusätze seine meistbenötigte Funktion erfüllt. Gold glänzt, Beton ist stumpf. Was ist dem ungleichen Paar also gemein?

Goldene Zeiten

Gold ist ein rares Gut und deshalb entsprechend teuer. Die Nachfrage wird und wurde aber nicht etwa getrieben von der Notwendigkeit, das Metall in Produktionsprozesse einzubinden. In erster Linie dient Gold der Schmuckverarbeitung oder zur Lagerung und wird nur in geringen Mengen in der Industrie eingesetzt. Der produktive Nutzen von Gold ist unwesentlich. Dennoch wurden um das Metall Kriege geführt und Volksstämme verdrängt. Es diente über Jahrtausende als Zahlungsmittel und ist auch heute noch – wenn auch nicht im ursprünglichen Umfang – Währungsreserve mit den Notenbanken der USA, Deutschlands und dem IWF als grösste Goldeigentümer.

Dem Gold wird auch die Wirkung des Wertschutzes (Inflation-Hedge) nachgesagt. Eine Betrachtung der jüngeren Geschichte zeigt, dass dies nur bedingt der Fall ist und insbesondere durch die Intervention von Regierungen gefördert wurde. Die Monopolisierung wurde oft zur Stabilisierung des intrinsisch „wertlosen“ Geldes eingesetzt.

Der intrinsische Wert des Goldes wird durch seine relative Seltenheit (75% der weltweiten Goldvorkommen sind gefördert) und die Investition in die Förderleistung bestimmt. Aus der blossen Anwesenheit von Gold lässt sich kein Ertrag erwirtschaften, weshalb der Anleger auch keinen Zins auf Gold erwarten kann. Dies im Gegensatz zu Papiergeldanlagen, welche das Ausfallrisiko der Marktteilnehmer vorweg in Form von Verzinsung abbilden.

Aufgrund der Inexistenz von Erträgen spekulieren Anleger entweder auf zukünftige Wertsteigerungen oder sie setzen auf Wertbeständigkeit für den Fall, dass die herkömmlichen Zahlungsmittel inflationieren. Die Nachfrage wird u.a. dadurch getrieben, dass die Wahrscheinlichkeit der Wertstabilität des Goldes höher eingeschätzt wird als bei alternativen Anlagen. Das historisch gewachsene Vertrauen in das Edelmetall ist also der wesentliche Treiber der Nachfrage, was sich insbesondere in unsicheren Zeiten akzentuiert.

Stabiler Beton

Beton können wir in rauen Mengen produzieren. Der Baustoff kann weltweit in unterschiedlicher Zusammensetzung ohne wesentliche Beschränkung erworben werden. Die Produktnachfrage entwickelt sich in geografisch abgegrenzten Räumen und die Preisbildung findet nur sehr beschränkt in lokalen Märkten statt. Die Mobilität des Gemischs ist aufgrund des Preis-/Gewichtsverhältnisses stark eingeschränkt.

Der produktive Nutzen von Beton ist vor seiner Weiterverarbeitung wie der von Gold gering. Sein intrinsischer Wert beschränkt sich auf die Herstellungskosten im jeweiligen Marktumfeld. Erst durch die Einbindung von Beton in Arbeitsprozesse entsteht der wahre Wert: das Bauwerk.

Während Gold in Kellern bunkert oder als Schmuck die Emotionen belebt, werden mit Beton rein rationale Brücken, Strassen oder Tunnel gebaut. Der Wert von Bauten bemisst sich nach dem Nutzen, den sie spenden. Der Bau einer Brücke, die niemandem nutzt, ist also eine Fehlinvestition; die Realisierung einer Villa fernab des potenziellen Käuferinteresses gleicht einem Pokerspiel. Die Verbindung mit einem nachgefragten Ort erhebt den Beton hingegen in den teilemotionalen Goldstatus.

Mit Beton werden Volumen zum Leben und Arbeiten realisiert. Diese umfassen Flächen, für welche Zahlungsbereitschaft besteht, wodurch sich der Wert pro Kilo verarbeitetem Baustoff schlagartig erhöht. Je nach Nutzung, Ort und Konjunktur wird so z.B. zehn Mal mehr Wert umbaut als in den verarbeiteten Beton investiert wurde.

Es gibt einen offensichtlichen Unterschied zwischen der betonierten Realität und dem goldenen Wert. Mit der gebauten Nutzfläche lässt sich eine direkte Rendite erzielen, während das vermeintlich sichere Metall ertragslos vor sich hin schlummert. Die Rendite realisiert sich entweder aus der temporären Überlassung der Nutzfläche oder aus der partiellen Finanzierung des jeweiligen Flächeneigentümers. In beiden Fällen geht man offensichtlich von einem Ausfallrisiko der Marktteilnehmer aus.

Gold und Immobilie bzw. Bauwerk ist gemein, dass auch den gebauten Werten die Rolle eines Inflationsschutzes zugesprochen wird, wenngleich die Zeitreihen diesbezüglich keine klare Sprache sprechen.

Achtung Betongold!

In früheren Zeiten bedienten sich die Herrscher anderer Metalle die sie den Münzen beimischten, um die Menge zu erhöhen, was zu einer Abwertung der vermeintlichen Goldmünzen führte. Ähnliches ist heutzutage beim Betongold festzustellen, das teils mit eingeschränkter Qualität an minderen Lagen den Markt flutet.

Wie jedes Gut unterliegen auch Immobilien Markt- und Nachfragezyklen. Während sich die Goldnachfrage entlang der Zyklen global über Kontinente verschieben kann, ist der Beton standortgebunden verarbeitet, also an Orten die wir sehr gut kennen und denen wir vielleicht gerade deshalb unser Vertrauen schenken. Erhöhte Wachsamkeit ist angesagt.

Und dann wäre da noch das Thema mit den Ausfallrisiken. Wie festgestellt, werden diese in den Betonkörper eingepreist. Es stellt sich die Frage, ob diese Risiken adäquat berücksichtigt sind für den Fall, dass sich Angebot und Nachfrage ändern, denn ein geografisches Austarieren ist aufgrund der Betonimmobilität nicht möglich. Man kennt ihn, den Schweinezyklus.

Es ist anzunehmen, dass Notenbankinterventionen, Negativzinsen, die Erwartung von Inflation (irgendwann) und das Vertrauen in den Heimmarkt und seine Nutzer (bzw. deren geringes Ausfallrisiko) dazu führten, dass der Schweizer Immobilie die Goldmedaille verliehen wurde. Anders lässt es sich kaum erklären, dass mittlerweile die indirekten Immobilienanlagen teils mit rekordhohen Agios gehandelt werden. Auch hier sollten wir uns dessen gewahr sein, dass „Agio“ ins Deutsche übersetzt nicht nur „Behaglichkeit“ verspricht sondern eben auch den „Spielraum“ definiert.

Im Vergleich zu Gold sind Immobilienanlagen in der Tat beständiger, vorausgesetzt man investiert in nachhaltige Qualität und nicht in unsichere Fundamentaldaten – auch im Immobilienmarkt ist eben nicht alles Gold, was glänzt.

Swiss Real SnapShot Frühling 15

 

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Lesen Sie die rein rationale Analyse des aktuellen Marktgeschehens nach im KPMG Swiss Real SnapShot. Dieser steht unter dem Titel: Aufhebung des Euro-Mindestkurses – ein zweischneidiges Schwert für Immobilienanlagen.