Entwicklungen im Schweizer Hypothekenmarkt

in Advisory, Real Estate, 27.10.2015

Der Schweizer Immobilienmarkt blickt über die letzten 15 Jahre auf eine Periode stetigen Wachstums zurück. Dieses Wachstum hat sowohl den Wohneigentumsmarkt als auch den Markt für Renditeliegenschaften beflügelt. Angesichts dieser präzedenzlosen Boomphase sind Befürchtungen vor Übertreibungen am schweizerischen Immobilienmarkt aufgekommen. Dies hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) sowie die Schweizerische Bankiervereinigung dazu veranlasst, die Kreditvergabe für Wohneigentum zu bremsen. In einer ersten Phase wurde die Kreditvergabe für Renditeliegenschaften noch nicht beschnitten. In jüngster Zeit hat die Finanzmarktaufsicht (FINMA) jedoch ihr Augenmerk auch auf die Kreditvergabe innerhalb dieses Marktsegmentes geworfen.

Enges Korsett für die Finanzierung von Wohneigentum

Angesichts einer drohenden Überhitzung am Immobilienmarkt wurde im Frühjahr 2013 der antizyklische Kapitalpuffer (AZP) durch die SNB eingeführt. Beim AZP handelt es sich um eine makroprudentielle Massnahme, welche von der Bank eine erhöhte Eigenmittelunterlegung bei der Vergabe von Hypothekarkrediten für Wohneigentum verlangt. In einer ersten Phase wurde eine Eigenmitteldeckung von 1% des Hypothekarwertes gefordert. Aufgrund der ungebremsten Zunahme der Hypothekarkreditvolumen sowie der Immobilienpreise für Wohnliegenschaften hat sich die SNB in einem zweiten Schritt per 30. Juni 2014 entschieden, die Eigenmittelanforderungen auf 2% zu erhöhen.

Die Schweizer Banken hatten sich schon früher für eine freiwillige Selbstregulierung der Kreditvergabe ausgesprochen. Demnach müssen bei neu abgeschlossenen Hypotheken mindestens 10% des Belehnungswerts mit sogenannt hartem Eigenkapital finanziert werden. Darunter werden Eigenmittel verstanden, die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Ausserdem wurde auch beschlossen, dass die Hypothekarschuld innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts der Immobilie amortisiert werden muss. In einem zweiten Schritt wurde die Selbstregulierung im Juni 2014 verschärft, wobei die Amortisationsdauer auf 15 Jahre verkürzt wurde. Zusätzlich wurden zwei weitere Massnahmen getroffen. Erstens wurde in Bezug auf die Finanzierung von Immobilientransaktionen das Niederstwertprinzip verankert, wonach als Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich ist. Zweitens sind Zweiteinkommen bei der Tragbarkeit nur noch anrechenbar, sofern der Zweitverdiener für die Schuld solidarisch haftet.

Diese Regulierungsmassnahmen haben die Nachfrage nach Wohneigentum trotz historisch tiefer Hypothekarzinsen spürbar abgeschwächt. Es ist insbesondere die Selbstregulierung der Banken, welche aufgrund der höheren Tragbarkeitsanforderungen zu einer konservativeren Hypothekarvergabe geführt hat.

Unterschiede in der Kreditvergabepraxis für kommerzielle Hypotheken

Die Kreditvergabevoraussetzungen für Renditeliegenschaften werden durch die einzelnen Banken unterschiedlich gehandhabt. Einflussgrössen sind bei allen Banken die Bonität des Schuldners, die Eigen- bzw. Drittkapitalbeiträge, der Grundstückszweck, die Zusatzsicherheiten und teils die Amortisationen. Die Finanzierungsgrade schwanken von 40% (Industriebauten) bis 70% (vermietete Gewerbe- und Bürohäuser sowie Wohnimmobilien). Allerdings verfolgen die Finanzierer je nach Marktpenetrationsabsichten, Wachstumszielen und Risikobeurteilungen unterschiedliche Strategien. Als Folge der Erfahrungen aus der Immobilienkrise Mitte der 90er Jahre verlangen die Banken für eine Finanzierung von Geschäfts-, Industrie- oder Gewerbeimmobilien – nebst renditekonformen Gestehungskosten für Land und Gebäude – einen Anteil bereits vermieteter oder verkaufter Flächen von 60%.

Kreditvergabe für Renditeliegenschaften auf dem Prüfstand

Der harte Konkurrenzkampf unter den Banken hat in den letzten Jahren wieder zu einer grosszügigeren Handhabung der Finanzierungspraxis geführt. Ein möglicher Indikator hierfür kann das steigende Volumen der Hypothekarforderungen gegenüber Unternehmen sein. Diese haben sich seit 1986 mehr als verdreifacht. Ein besonders steiler Anstieg ist im Zeitraum ab 2005 zu beobachten. In dieser Periode hat sich das Kreditvolumen an Unternehmen von CHF 134 Mrd. auf CHF 224 Mrd. erhöht. Die Entwicklung der Hypothekarkredite geht weitgehend mit der Preisentwicklung von Renditeliegenschaften einher. Interessant ist die Relation dieser Hypothekarforderungen zum Bruttoinlandprodukt. Der Höchststand wurde Ende 1992 mit 36.3% notiert. Infolge der Immobilienkrise Mitte 90er Jahre hat sich diese Kennzahl bis weit nach der Jahrtausendwende abgebaut. Seit 2007 ist wieder ein Anstieg festzustellen. Aktuell liegt dieser Wert mit 33.9% fast auf dem Niveau vor Ausbruch der Immobilienkrise der 1990er Jahre.

Der Aufbau von Ungleichgewichten auf dem Hypothekarmarkt für Renditeliegenschaften ist auch der FINMA nicht entgangen. Ende März 2015 hat die FINMA kommuniziert, dass  die Grossbanken die Vergabe von Hypotheken für Renditeliegenschaften mit mehr Eigenkapital unterlegen müssen. Diese Entwicklung dürfte sich inskünftig auch in den Finanzierungskosten für Renditeliegenschaften widerspiegeln, was sich hemmend auf  die Preisentwicklung auswirken dürfte.

 

Entwicklung Hypothekarforderungen von Unternehmen

Property Lending Barometer

(Quelle: SNB, Seco und KPMG, Grafik anklicken für eine vergrösserte Ansicht)

 

Europäische Belehnungspraxis

Auf europäischer Ebene präsentiert sich die Ausgangslage auf dem Kreditmarkt anders als in der Schweiz. Im Nachgang zur Finanzkrise haben viele Banken in Europa nur noch sehr restriktiv Kredite für Renditeliegenschaften gesprochen. Diese Phase wurde von Versicherungen und anderen Marktteilnehmern genutzt, um sich als alternative Anbieter für Immobilienkredite zu etablieren. Diese alternativen Kreditanbieter  konnten die wegfallenden Bankkredite aber nur teilweise kompensieren.

Aufgrund der besseren konjunkturellen Aussichten für Europa hat sich die Kreditvergabe über die letzten zwei Jahre wieder ausgeweitet, was sich auch in niedrigen Kreditmargen und tieferen Eigenkapitalanforderungen widerspiegelt. Im Vergleich zu den Jahren unmittelbar vor der Finanzkrise ist die Kreditvergabe aber als weiterhin bescheiden einzuschätzen.

Die günstigeren Finanzierungsbedingungen sowie das bessere konjunkturelle Umfeld haben in Europa zu steigenden Transaktionsvolumen geführt. Im ersten Halbjahr 2015 wurde auf dem europäischen Anlageimmobilienmarkt mit EUR 135 Mrd. das höchste Transaktionsvolumen seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahre 2007 verbucht. Dies entspricht einem satten Plus von 37% gegenüber dem Vorjahr. Die sich verbessernden Kreditbedingungen deuten für 2016 auf eine weitere Zunahme des Transaktionsvolumens hin.

 

Vollständige Studie Property Lending Barometer 2015

 

 

Weitere Informationen:

 


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