Eintrübung am Immobilienanlagemarkt

in Advisory, Real Estate, 16.09.2014

Wohin geht die Reise auf dem Schweizerischen Immobilienanlagemarkt? Die Marktteilnehmer äussern eine generell neutrale Einschätzung. Die Stimmungslage ist leicht negativ. Für einzelne Regionen und Immobiliensegmente wird ein rückläufiger Trend prognostiziert.

Wohin geht die Reise auf dem Schweizerischen Immobilienanlagemarkt?

Vor einem Jahr beschrieb ich an dieser Stelle einen Zustand der Überlagerung. Ein Zustand, der zum Beginn des Jahres 2014 zu einem gefühlten Vakuum im Transaktionsmarkt für Anlageimmobilien führte. Zu den bereits vorhandenen Unsicherheiten bei der Beurteilung der preis- und wertbeeinflussenden Faktoren gesellte sich am 9. Februar 2014 die Annahme der Eidgenössischen Volksinitiative ‘Gegen Masseneinwanderung’ durch den Schweizer Souverän. Die wiederholten Mahnungen zur Vorsicht haben zudem zu zusätzlichen prudentiellen Massnahmen geführt. In welchem Ausmass sich diese Regulative auf den schweizerischen Immobilieninvestitionsmarkt auswirken werden ist zurzeit noch unklar. Inzwischen hat auch die bevorstehende Unternehmenssteuerreform (USR III) Einzug in die Überlegungen der Immobilienanleger gehalten.

Studie: KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index

Über 210 Experten für Schweizer Anlageimmobilien haben sich im Sommer 2014 im Rahmen der Umfrage zum KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) zur möglichen Marktentwicklung über die nächsten12 Monate geäussert. Der sresi® misst auf einer Skala von -200 bis +200 die Stimmung am Schweizerischen Immobilienanlagemarkt.

Erstmals seit Erhebung des Index lagen die Erwartungen zur Entwicklung der wirtschaftlichen Lage leicht im Plus (+10.1 pt); die Umfrage wurde allerdings geschlossen, bevor das SECO die Quartalseinschätzung für das BIP im Q2/2014 abgegeben hat. Der Preiserwartungsindex für Anlageimmobilien hat dagegen seinen Negativtrend fortgesetzt. Diese Indexkomponente (alle Immobiliensegmente) hat sich seit 2012 von +35.2 pt. auf -9.1 pt. negativiert, liegt allerdings noch nahe an der Stabilitätsgrenze.

Akzentuiert hat sich die Erwartung zur Preisentwicklung für Büroliegenschaften. Mit -101.8 pt. ist der Konsens der Umfrageteilnehmer erstmals stark negativ. Für die übrigen kommerziellen Nutzungssegmente liegen die Indizes ebenfalls im Minus, haben sich aber im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Nach wie vor im Plus liegt der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien. Allerdings zeigt auch in diesem Nutzungssegment der Trend in Richtung Stabilitätsachse. Nachdem sich der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien bereits im Jahr 2013 gegenüber dem Vorjahr um 22% verringerte liegt der aktuelle Indexwert mit +43.9 pt. nun 40% unter der Einschätzung bei der erstmaligen Erhebung im Jahr 2012.

Die Erwartungen zur Preisentwicklung in den einzelnen Wirtschaftsregionen liegen durchwegs tiefer als im Vorjahr – mit Ausnahme einer minim besseren, wenn auch negativen Erwartung für die Nordwestschweiz. Einzig für den Wirtschaftsraum Zürich und die Zentralschweiz zeigen die Indizes noch moderat positive Erwartungen. Allerdings hat sich das Konsensresultat der Einschätzungen der Marktteilnehmer auch für diese Regionen innerhalb zweier Jahre halbiert. Weiter verstärkt hat sich der Negativtrend der erwarteten Preisentwicklung für die Genferseeregion. Mit -13.3 pt. antizipieren die Umfrageteilnehmer erstmals moderat sinkende Preise für Anlageimmobilien in der Région Lémanique.

Im Risiko-/Renditevergleich mit anderen Anlageklassen weisen Immobilienanlagen nach wie vor eine interessante Renditespanne (Yield Spread) aus. Für die daraus induzierte Nachfrage sind adäquate Investitionsangebote vorwiegend im Wohnsegment kaum verfügbar, was durch die Marktteilnehmer mit einem Verfügbarkeitsindex von -126.9 pt. zum Ausdruck gebracht wird. Bei Gewerbe- und Verkaufsflächen halten sich Angebot und Nachfrage ungefähr die Waage. Für Büroimmobilien setzt sich der positive Angebotstrend – nicht überraschend – weiter fort. Interessant ist die Feststellung, dass sich die Verfügbarkeit von Investitionsmöglichkeiten in Spezialimmobilien weiter reduziert hat. Dies könnte eine Folge des in den letzten Jahren festgestellten Angebotsmangels in den bevorzugten Investitionssegmenten sein, wonach sich Investoren vermehrt für alternative Immobilienanlagen interessiert haben.

Fokusthema: Auslandsimmobilien

Zusätzliche Optionen für die Immobilienallokation bietet der Blick über die Grenzen. Das diesjährige Fokusthema der Umfrage zum sresi® befasst sich mit Auslandimmobilien. Konsultieren Sie die Auswertung zum sresi® 2014 und erfahren Sie, weshalb sich Schweizer Immobilieninvestoren nach langer Zeit der Fokussierung auf den Heimmarkt nun vermehrt auch internationalen Investitionsmöglichkeiten zuwenden. Welche Hürden sind zu überwinden und was erwarten die Anleger von ihren Auslandsinvestments? Last but not least haben sich die Experten für Schweizer Anlageimmobilien auch dazu geäussert, welchen ausländischen Investoren sie in der Schweiz begegnen.

Mit dem Swiss Real Estate Sentiment Index haben Sie ein Instrument zur Hand, das es Ihnen ermöglicht, Impulse im Schweizerischen Immobilienanlagemarkt zu antizipieren und Ihre Entscheidungen zu treffen. Aktivieren Sie Ihre Handlungen nach Konsultation der gesammelten Meinungen von Bewertern und Investoren und agieren Sie nach Analyse der Tendenzen.

Erwartetes Angebot und Preiserwartungsindex nach Nutzung

SRESI 2014

(Grafik anklicken für eine vergrösserte Ansicht)

Lesehilfe: je tiefer der Angebotsindex, desto knapper das Angebot. Je höher der Preiserwartungsindex, desto positiver die Einschätzung zur Preisentwicklung

 

Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 – Deutsch from KPMG Switzerland
Weitere Informationen:

 


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