Goldene Mitte im Schweizer Immobilienanlagemarkt?

in Real Estate, 03.10.2018

Immobilieninvestoren und Bewerter erwarten einen insgesamt stabilen Schweizer Immobilienanlagemarkt. Dies geht aus der diesjährigen Erhebung des Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) von KPMG Schweiz hervor.

Der Swiss Real Estate Sentiment Index erfasst die qualitative Einschätzung des Immobilienanlagemarktes durch die in der Schweiz aktiven Anleger und Bewerter. Mit 300 Umfrageteilnehmenden, die ein kombiniertes Investitionsvolumen von geschätzt über CHF 220 Mia. repräsentieren, ist der sresi der führende prospektive Index seiner Art.

Der aggregierte Sentiment Index und der Preiserwartungsindex liegen erstmals seit 2013 auf der Stabilitätsachse. Auch die Einschätzung des Marktrisikos liegt in der goldenen Mitte: 50% der Teilnehmenden erwarten für die nächsten zwölf Monate eine Erhöhung des Marktrisikos. Demgegenüberrechnen41% mit einer stabilen Risikolage).

Abflachung der Preiserwartung

Der 2016 eingesetzte Trend der Abflachung der Preiserwartungen hat sich fortgesetzt. Die Entwicklung der Wirtschaftslage wird auch für die kommenden zwölf Monate positiv eingeschätzt, wenn auch nicht im gleichen Umfang wie im Vorjahr.

Die von den Umfrageteilnehmenden prognostizierte Abflachung der Preisentwicklung ist eine gute Nachricht. Die Preise für gewisse Objekt- und Lagequalitäten haben Sphären erreicht, die sich nur mit dem Niedrigzinsumfeld und dem Anlagedruck erklären lassen.

(für eine vergrösserte Ansicht Grafik anklicken)
Im aggregierten Index werden die Einschätzungen zur Wirtschaftslage mit 20% und die Einschätzungen zur Immobilienpreisentwicklungen mit 80% gewichtet.

Die Position der aggregierten Indizes auf der Stabilitätsachse täuscht darüber hinweg, dass nicht alles Betongold ist, was glänzt.

Der Preiserwartungsindex für das Segment Wohnen liegt mit 18.7 pt. nach wie vor im Plus und stellt damit den tiefsten Wert seit 2012 dar. Zunehmend halten die Befragten auch leicht negative Preisentwicklungen für wahrscheinlich. Dies dürfte auf die Leerstandsentwicklung ausserhalb der Zentren zurückzuführen sein.

Am unteren Ende der Skala liegt der Preiserwartungsindex für Verkaufsflächen. Die Preiserwartungen für dieses Flächenprofil sind seit Beginn der Erhebung des sresi negativ und liegen aktuell bei -115.5 pt. (Skala bis -200 pt.). Rückblickend kann festgestellt werden, dass die Prognosen der Umfrageteilnehmenden in der Marktentwicklung reflektiert wurden. Dies ist unter anderem auf die Verschiebung des Handels auf Plattformen zurückzuführen. Demgemäss erwarten 70% der Befragten eine Zunahme der Nachfrage nach Logistikflächen in urbanen Zentren und prognostizieren für die kommenden zwölf Monate stabile Preise für Spezialimmobilien.

Die positive Wirtschaftsentwicklung schlägt sich in der Nachfrageeinschätzung für Büroflächen nieder. Die Preiserwartungen haben sich für diese Flächen in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt. Sie liegen aber mit -51.2 pt immer noch im negativen Bereich. Dies ist auf das nach wie vor grosse Flächenangebot und die anhaltende Flächenkonsolidierung von Grossmietern zurückzuführen. Gleichzeitig gehen die Befragten auch davon aus, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen in Zukunft verringern wird. Gut 70% der Umfrageteilnehmenden halten eine Reduktion der Büroflächennachfrage um 10% über die nächsten 10 Jahre für realistisch.

Vorsicht ist geboten

Bei der Wahl des Investitionssegments ist also Vorsicht geboten – Gleiches gilt für die Lagequalitäten. Den zentralen Lagen attestieren die Umfrageteilnehmenden nach wie vor ein Preissteigerungspotenzial (61.7 pt.). Die Mittelzentren schneiden mit -12.3 pt. bereits negativ ab und für periphere Lagen erwarten die Befragten mit -100.8 pt. klar sinkende Preise. Keine Überraschung sind daher die Umfrageprognosen für die Regionen Tessin, Ostschweiz und Espace Mittelland, für welche mit zwischen -50 pt. und rund -60 pt. ein negativer Preisindex ermittelt wurde. Für die urbaneren Regionen werden mindestens stabile Preise bis positive Preisentwicklungen erwartet. Insgesamt sind die Preiserwartungen im Vorjahresvergleich aber rückläufig, wobei die Genferseeregion eine Ausnahme bildet.

Risikowahrnehmung moderat?

Die jüngsten Äusserungen der Nationalbank und der Finanzmarktaufsicht über den Handlungsbedarf bei Renditeliegenschaften wurden in der Umfrage zum sresi 2018 bereits antizipiert. Sämtliche Umfrageteilnehmenden sehen in einem sich verschärfenden regulatorischen Umfeld ein moderates Risiko. Am ausgeprägtesten wird dieses Risiko von den Entwicklern und privaten Investoren eingeschätzt, welche auf Fremdfinanzierungen angewiesen sind. Diese Teilnehmenden schätzen auch die Gefahren von Zinsänderungen und sinkenden Immobilienwerten als moderat hoch ein. Allen Befragten gemeinsam ist die Feststellung, dass sinkende Immobilienwerte ein moderates Risiko darstellen.

Trennt sich nun die Spreu vom Weizen oder befinden wir uns gar an einem Wendepunkt für den Schweizer Immobilienanlagemarkt?

Ersteres ist zu bejahen. Die Risikoaversion hat sich erhöht. Nur noch ein Drittel der Befragten ist bereit, zumindest partiell, ein höheres Risiko einzugehen, wenn dies der Akquisitionsstrategie dient. Das bedeutet, dass sich die Konzentration auf vermeintlich sichere Lagen, Nutzungen und Objektqualitäten weiter akzentuieren wird. Dies führt konsequenterweise zu den prognostizierten positiven Preiserwartungen in den (Wirtschafts-) Zentren und den bereits knapp verfügbaren Anlagesegmenten Wohnen und Spezialimmobilien. Die Anleger werden selektiver. Dies wird sich zunächst in der Peripherie und den Mittelzentren ausprägen.

Ausblick

Solange der Anlagedruck aufgrund fehlender Alternativen zum Rendite-/Risikoprofil der Immobilie weiter besteht, dürfte eine Trendumkehr bei den Immobilienanlagen in den zentraleren Lagen nicht einsetzen. Anleger tun jedoch gut daran, auf der Hut zu bleiben. Die Tatsache, dass sich die Nationalbank verstärkt zu den Auswirkungen ihrer Geldpolitik im Immobilienanlagemarkt äussert, kann bewirken, dass sich die Rahmenbedingungen für Immobilienanlagen rascher verändern als erwartet. Dies kann zu einer Verlagerung der Kapitalallokation führen. Kapital ist bekanntlich flexibel, die Immobilie ist es nicht. «Drum prüfe, wer sich ewig bindet» gilt daher vermehrt auch für die Verpflichtungen, die ein Investor im Immobilienmarkt eingeht.

 

 

 

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