Immobilienanleger im Dilemma zwischen Sicherheit und Rendite

in Advisory, Real Estate, 25.04.2017

Das einst solide Fundament der Immobilienanlage bröckelt. Mangels Anlagealternativen und getrieben von tiefen Zinsen, fliesst weiterhin viel Kapital in den Immobilienanlagemarkt. So wird die Ertragssicherung durch kompetentes Asset-Management zum zentralen Erfolgsfaktor für Immobilienanleger. Dies eröffnet innovativen Eigentümern und Dienstleistern neue Chancen.

Die Romantik des soliden Fundaments und des trauten Heims ist fast ausschliesslich Wunsch der Eigenheimbesitzer. Für Anleger haben Immobilien eine zentrale Aufgabe: Nachhaltig und sicher Geld zu verdienen!

Es gibt drei Wege, mit Immobilien Verdienst zu generieren:

  1. Durch Bewirtschaftung
  2. Durch Entwicklung und Handel
  3. Auf dem Papier

Über die Vermietung lässt sich die Cash-Flow-Rendite erwirtschaften. Diese ist im Jahr 2016 über alle Liegenschaftskategorien nochmals gesunken. Die Transaktionspreise zeigten stetig nach oben, weil sich Immobilien vor allem in der letzten Dekade zu einer begehrten Anlageklasse entwickelt haben. Bisher war es auch möglich, in Immobilien investiertes Kapital durch Abwarten zu mehren – zumindest auf dem Papier. Der Vergleichsmarkt, also die Preise aus dem Transaktionsmarkt, hat die Bewerter dazu angehalten, die Werte nach oben anzupassen. Primärer Grund waren das anhaltend tiefe Zinsniveau und die damit verbundenen Anpassungen der Diskontierungssätze.

Fragwürdige Nachhaltigkeit des Preisniveaus

Aufgrund des Mangels an Anlagealternativen und getrieben vom tiefen Zinsniveau, fliesst weiterhin viel Kapital in den Immobilienanlagemarkt. Trotz Renditekompression offerieren die Total Returns der Immobilienanlagen (2016: 6.4%) nach wie vor einen ansehnlichen Yield Spread zu negativen Renditen der Bundesobligationen. In einem Bullenmarkt geht allerdings häufig vergessen, dass eine Rendite die Entschädigung für ein eingegangenes Risiko ist. Der Eintritt von Kleinanlegern in den Immobilienanlagemarkt über den Kauf von Eigentumswohnungen zur Wiedervermietung hat erste Fragen zur Nachhaltigkeit des Preisniveaus aufgeworfen.
Ende 2013 hatte ich mich im Beitrag «Schrödingers Katze schleicht sich in den Immobilienanlagemarkt» dahingehend geäussert, dass die Investoren und Bewerter eine moderat negative Preisentwicklung für fast alle Nutzungssegmente antizipierten. Und ein Jahr später stellten wir im Rahmen unseres Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) mit dem Kommentar «Warten auf Godot?» fest, dass sich neue Impulse im Immobilienanlagemarkt wohl noch etwas verzögern dürften. Vor der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der weiteren Senkung des Zielbands für den Dreimonats-Libor durch die Nationalbank im Januar 2015 setzten die Marktteilnehmer noch ein Fragezeichen hinter die weitere positive Entwicklung im Immobilienanlagemarkt. Die Entwicklung seit der Einführung negativer Zinsen ist bekannt.
Das Dilemma bei einer Anlageentscheidung liegt in der Wahl zwischen der – zumindest retrospektiv betrachteten – Überrendite der Immobilienanlagen und der Vermeidung des Risikos zukünftiger Ertragsausfälle.

Erste Risse im soliden Fundament

Die geldpolitischen Massnahmen der letzten Jahre haben zu einer sogenannten Asset-Inflation in fast allen Anlageklassen geführt, was die Abwägung der Risiken zwischen den einzelnen Anlagen nicht einfacher macht. Die Immobilienanleger tun heute gut daran, bei ihren Entscheiden mit Bedacht zu agieren.
Denn das einst solide Fundament der Immobilienanlage hat inzwischen erste Risse erhalten. Der Anlagenotstand hat in allen Anlagesegmenten zu einer Angebotsausweitung geführt. Nach den kommerziellen Immobilien, wie Büro- und Verkaufsflächen, beobachten wir inzwischen auch Absorptionsprobleme in gewissen Bereichen des Wohnsegments. Die Balance zwischen Angebot und Nachfrage wird auch durch strukturelle Veränderungen auf den Prüfstand gestellt. Zu den Migrations- und Demografie-Effekten gesellen sich veränderte Flächenansprüche und Nutzungsanforderungen, welche auch von der fortschreitenden Digitalisierung getrieben werden.

Agilität und Innovation gefordert

Überrenditen aus dem Handel neigen sich dem vorläufigen Ende zu, es sei denn, in der jeweiligen Immobilie schlummerndes Potenzial werde freigesetzt. Die Luft für positive Wertänderungen wird dünner. Die Bewirtschaftung wird wieder zum zentralen Erfolgsfaktor der Immobilienanleger.
Hier besteht die unternehmerische Aufgabe hauptsächlich darin, durch gezieltes Asset-Management die trägen Liegenschaften für die Anforderungen der flexiblen Nachfrage fit zu trimmen, und durch proaktive Vermarktung Mieter zu gewinnen. Bei diesen Aktivitäten ist Agilität gefordert, denn es ist davon auszugehen, dass sich neben den Nutzern und den Nutzungen auch die Nutzungsmodelle ändern werden. Dies eröffnet neue Chancen für innovative Eigentümer und Dienstleister.

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Publikation: Swiss Real SnapShot! Frühling 2017

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