Immobiliengesellschaften sondieren neue Geschäftsfelder

in Advisory, Real Estate, 27.07.2015

Die kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften haben seit ihrer Gründung kurz vor der Jahrtausendwende von einem günstigen Marktumfeld für Immobilienanlagen profitiert. Das schwieriger gewordene Umfeld für Geschäftsliegenschaften bedingt nun, dass sie ihr Geschäftsmodell hinterfragen und neue Geschäftsfelder sondieren.

Die kotierten Immobiliengesellschaften zählten aus Sicht von Schweizer Investoren 2014 zu den attraktivsten Anlageklassen überhaupt. Im vergangenen Jahr hat der SXI Real Estate Share TR Index, welcher die Gesamtperformance der kotierten Immobiliengesellschaften abbildet, um fast 14% zugelegt. Die negative Performance aus dem Vorjahr (-7%) konnte mehr als kompensiert werden.

Immobilientitel mit hoher Volatilität

Im laufenden Jahr weisen die kotierten Immobilientitel eine hohe Volatilität auf. Im unmittel-baren Nachgang zur Aufhebung des Euro-/Franken-Mindestkurses profitierten sie von den rückläufigen bzw. negativen Zinsen im Geld- und Obligationenmarkt, sowie von der allgemeinen Unsicherheit an den Finanzmärkten. Der defensive Charakter von Immobilienanlagen und die stabilen, weit über dem Niveau der Obligationenrenditen liegenden, Ausschüttungen haben zu einer regen Nachfrage nach kotierten Immobilientiteln geführt. Die Kurse der Immobiliengesellschaften haben Anfang März ihren Höchststand (+14.8% seit Jahresbeginn) erreicht. Seither haben sie wieder Federn gelassen und lagen per Ende Juli lediglich noch mit 6% im Plus. Den grössten Teil der Korrektur schreiben Marktbeobachter den Entwicklungen im Zinsumfeld zu.

Anstieg der Leerstandsquote

Mit Ausnahme von Intershop verzeichneten die grossen fünf Immobiliengesellschaften («Big5») im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der Leerstandsquoten[1]. Im Durchschnitt betrug die Leerstandsquote der «Big5» 8.2%, was gegenüber dem Vorjahr einer Erhöhung um 1.1 Prozentpunkte entspricht. Damit hat sich der Trend zu steigenden Leerständen aus dem Vorjahr fortgesetzt. Diese Entwicklung reflektiert die aktuelle Situation auf dem kommerziellen Flächenmarkt, wo ein hohes Angebot neuer und bestehender Flächen auf eine eher bescheidene Nachfrage trifft.

Mit Ausnahme von Allreal haben die grossen Immobiliengesellschaften auch 2014 eine positive Wertentwicklung ihrer Bestandesliegenschaften erfahren. Es lässt sich aber feststellen, dass die Neubewertungseffekte weitaus tiefer ausgefallen sind als im Vorjahr (Wertentwicklung 2014: CHF 120 Mio.; Wertentwicklung 2013: CHF 500 Mio.). Dies kann nur teilweise damit erklärt werden, dass im Jahre 2013 aufgrund der erstmaligen Anwendung von IFRS 13[2] Sonderaufwertungen im Umfang von fast CHF 100 Mio. stattfanden. Der Hauptgrund für eine bescheidenere Wertentwicklung liegt in einer angespannteren Marktsituation für Geschäftsflächen. Dies hat zur Folge, dass die Leerstände zunehmen und die Marktmieten überprüft werden. Allerdings wurden diese negativen Werttreiber im letzten Geschäftsjahr durch tiefere Diskontsätze[3] wettgemacht. Die durchschnittlichen Diskontsätze wurden 2014 wie auch 2013 um 10 bps.[4] gesenkt. Die positive Wertänderung ist jedoch im Vergleich zum Vorjahr insgesamt deutlich tiefer ausgefallen.

Die «Big5» hatten per Ende 2014 Anlageimmobilien in Höhe von rund CHF 22.1 Mrd. im Eigentum. Im vergangenen Jahr veräusserten sie Liegenschaften mit einem Verkehrswert von rund CHF 190 Mio. und kauften Werte von ca. CHF 330 Mio. zu. Im Vergleich zum Vorjahr ist sowohl ein tieferes Kauf- als auch Verkaufsvolumen (2013: CHF 470 Mio. bzw. CHF 450 Mio.) zu beobachten. Das tiefere Kaufvolumen ist auch auf die vorjährige Übernahme der Tertianumgruppe durch SPS zurückzuführen (Transaktionsvolumen rund CHF 440 Mio.; 13 Bestandesliegenschaften und ein Entwicklungsareal). Diese Transaktion machte einen bedeutsamen Anteil am gesamten Einkaufsvolumen 2013 aus.

Sondierung neuer Geschäftsfelder

Das herausfordernde Marktumfeld bedingt, dass die Immobiliengesellschaften ihr bisheriges Geschäftsmodell hinterfragen und neue Geschäftsfelder sondieren. Ein prominentes Beispiel hierfür ist die Lancierung einer neuen Immobilienanlagestiftung für Pensionskassen durch den Branchenprimus SPS. Nebst den marktbedingten Herausforderungen sehen sich die Immobiliengesellschaften auch mit einer möglichen Verschärfung der Lex Koller konfrontiert. Die geplante Gesetzesrevision von Bundesrätin Sommaruga sieht unter anderem vor, dass ausländische Investoren nicht mehr in Schweizer Immobiliengesellschaften investieren dürfen.

 

Immobilientransaktionen 2014

Immobilientransaktionen 2014

 

(Quelle: Geschäftsberichte 2014 der untersuchten Immobiliengesellschaften) Lesehilfe: X-Achse: Verkaufsvolumen Immobilienanlagen 2014; Y-Achse: Kaufsvolument Immobilienanlagen 2014; Blasengrösse: Immobilienvermögen der Immobiliengesellschaften

 

[1] Mietzinsausfälle (Minderertrag Leerstand und Inkassoverluste Mietzinsen) in % der Soll-Nettomietzinsen.
[2] Bei Immobilien ist der Fair Value auf Basis der bestmöglichen Nutzung der Liegenschaft (highest and best use) zu ermitteln.
[3] Die Diskontsätze sind aufgrund verschiedener Bewertungsmodelle nur sehr beschränkt miteinander vergleichbar. Vergleiche innerhalb des gleichen Portfolios eignen sich jedoch, um einen Teil der stattgefundenen Wertänderungen zu erklären.
[4] 100 Basispunkte entsprechen einem Prozentpunkt (bps).

 

 

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