Immobiliengesellschaften: Wachstum durch Diversifikation?

in Advisory, Real Estate, 28.04.2014

Die fünf grossen kotierten Immobiliengesellschaften („Big5“) konnten auch 2013 ein erfolgreiches Geschäftsjahr verzeichnen. Inzwischen haben sich auch ihre Aktien von der im vergangenen Jahr erlittenen „Prämien-Baisse“ erholt.

Die börsenkapitalisierungsgewichtete Prämie für die „Big5“ lag per Ende März 2014 wieder bei 5.2%, nachdem sie in 2013 im Vorjahresvergleich um 15.6 Prozentpunkte eingebrochen war.

Ebenfalls gesunken ist die durch die Unternehmen ausgewiesene durchschnittliche Nettoobjektrendite. Diese lag noch 2010 bei 5.1% und ist bis 2013 auf 4.8% erodiert. Diese Entwicklung lässt sich mit den in diesen Jahren ebenfalls registrierten Bewertungsgewinnen erklären: konstante Mieteinahmen und eine konstante Kostenbasis führen in Relation zu höheren Werten zu rückläufigen Renditen.

Über alle fünf betrachteten kotierten Immobiliengesellschaften gesehen sind die Portfoliogrössen konstant geblieben. Die „Big5“ hielten per Ende 2013 Immobilienwerte in Höhe von rund CHF 20 Mrd. im Eigentum. Dem Verkauf von Renditeliegenschaften mit einem Verkehrswert von rund CHF 450 Mio. standen im Jahr 2013 Zukäufe im Wert von ca. CHF 470 Mio. gegenüber. Der weitaus grösste Teil der Akquisitionstätigkeit geht dabei auf die SPS zurück. Diese hat im letzten Jahr die Übernahme der Tertianum Gruppe vollzogen. Dadurch ist das SPS Portfolio um 14 Bestandesliegenschaften und ein Entwicklungsprojekt mit einem Gesamtwert von CHF 441 Mio. gewachsen.

 Immobilientransaktionen Big 5
Quelle: Jahresberichte und KPMG Real Estate Research

 

Die insgesamt über die grossen kotierten Immobilienaktiengesellschaften beobachtete Zurückhaltung bei der Erweiterung der Portfoliowerte geht einher mit den Beobachtungen im direkten Immobilienanlagemarkt. Die Ankaufsrenditen haben in vielen Fällen ein Niveau erreicht, auf welchem Investoren nur mit Mühe – oder eben gar nicht – einen nachhaltigen „Investment Case“ erkennen oder mit kreativen Überlegungen darstellen können. Dem begegnen einige Anleger mit einer Verlagerung des Investitionsfokus‘, z.B. auf Areale, die es zuerst zu entwickeln gilt, bevor sich diese wertmässig erkennbar im Portfolio akzentuieren.

Auch die Akquisition der Tertianum Gruppe durch die SPS oder die Beteiligung der Intershop an Corestate dürften auf geschärften Überlegungen dieser Investoren zum zukünftigen Wachstum gründen. Der Vorstoss in neue Investitionssegmente ermöglicht es den Unternehmen einerseits zu diversifizieren und sich andererseits die Chancen auf Marktpotenziale zu eröffnen, in welchen die Unternehmen eine strategische Weiterentwicklung sehen und welche aufgrund ihrer Anforderungen an das Investorenprofil weniger hart umkämpft sind.

 


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