Mit Immobilien in die Cloud-Zukunft investieren

in Advisory, Real Estate, 09.01.2015

Investitionen in Rechenzentren haben sich in den USA als attraktives Nischensegment etabliert. Zu nennen ist der Digital Reality Trust, ein Anlagegefäss für Investitionen in Rechenzentren mit einer Marktkapitalisierung von mehr als USD 9 Mrd. Das Gefäss wurde 2001 vom grössten US-Pensionsfonds Calpers und der Private Equity Firma GI Partners gegründet. In der Schweiz fliesst bisher noch wenig institutionelles Kapital in Rechenzentren. Gründe hierfür können fehlendes Know-how, potentielle Klumpenrisiken oder die beschränkte Drittverwendungsmöglichkeit sein.

Die Schweiz als Datentresor

Die Gesamtfläche der Rechenzentren der Drittanbieter[1] in der Schweiz im Jahre 2013 wurde gemäss Broadgroup auf rund 150,000 m2 geschätzt. Die Schweiz verfügt innerhalb von Europa über die sechstgrösste Fläche von Drittanbietern. Vor der Schweiz vermögen sich nur das Vereinigte Königreich, Deutschland, Frankreich, die Niederlande und Spanien zu klassieren. Die Rechenzentren-Dichte[2] ist in Europa nur in Irland noch höher, was die Bedeutung der Schweiz als Standort für Rechenzentren untermauert. Bei der Standortwahl für ein Data Center steht die Sicherheit im Vordergrund. Die Anbieter von Datenzentren favorisieren Standorte, an denen möglichst wenige unerwartete Risiken drohen und wirtschaftlich, politisch und gesellschaftlich stabil sind. Der Schweiz kommen auch ihre Tradition der Verschwiegenheit sowie die strengen Datenschutzgesetze zugute. Weitere wichtige Kriteren sind die Geschwindigkeit der Breitbandnetze sowie die Sicherheit vor Naturgefahren, wobei die Schweiz in der erstgenannten Kategorie im internationalen Vergleich nur durchschnittlich abschneidet. Von grosser Bedeutung ist auch eine sichere und günstige Stromversorgung, da Datenzentren eine unternehmenskritische Funktion ausüben und deren Betrieb einen hohen Energiebedarf hat.

Ranking Schweiz im Data Center Risk Index 2013 risikoindex

Quelle: Source8, hurleypalmerflatt und Cushman & Wakefield (Grafik anklicken um zu vergrössern)

Der Rechenzentren Risikoindex vergleicht 30 Länder innerhalb von 13 Risikokategorien und zeigt auf, wie gut sich ein Land als Standort für ein Rechenzentrum eignet. Rang 1 bedeutet, dass das Land innerhalb der Kategorie am besten abschneidet und sich als Standort für ein Rechenzentrum besonders gut eignet.

Eine Immobilie mit hohen Anforderungen

Im Gegensatz zu einer traditionellen Anlageimmobilie setzen moderne Data Center die Erfüllung von erhöhten Infrastruktur- und Sicherheitsanforderungen voraus. Bei der Infrastruktur sind erhöhte Anforderungen in Bezug auf Kühlung, Stromversorgung und Netzwerk zu erfüllen. Zur sicheren Speicherung von hochsensiblen Daten müssen Datenzentren auch einen maximalen Schutz vor elementaren Risiken (z.B. Erdbeben, Feuer, Überschwemmung), inneren Risiken (z.B. Sabotage, Datendiebstahl), äusseren Risiken (z.B. Terrorismus) und natürlich dem Risiko des technischen Versagens bieten. Zu den üblichen Sicherheitsvorkehrungen gehören redundante Infrastrukturen, Zutrittskontrollen, Hitze- und Infrarotsensoren, Kameraüberwachung, festinstallierte Löschanlagen und Notstromaggregate. Der Bau eines Data Centers erfordert daher hohe Anfangsinvestitionen und ein hohes Mass an bautechnischem Know-how.

Marktteilnehmer gehen auf Tuchfühlung

Trotz guter Marktaussichten verhalten sich die Anleger bei den Investitionen in Rechenzentren bisher eher zurückhaltend. Für die Investition in Rechenzentren bietet sich ein Investor-Betreiber-Modell an. Der institutionelle Investor fungiert hierbei als Eigentümer eines Rechenzentrums und erhält vom Betreiber (Drittanbieter) einen marktkonformen Mietertrag. In die gleiche Stossrichtung gehen Sale und Leaseback-Modelle, wo der institutionelle Investor ein „in-house“ Rechenzentrum akquiriert und dafür vom Verkäufer einen langfristigen Mietzins zugesichert bekommt. Der institutionelle Investor erhält die Chance, sein Portfolio zu diversifizieren. Die Drittanbieter und die Verkäufer eines „in-house“ Rechenzentrums können Kapital freisetzen, welches sie in die weitere Expansion bzw. in ihr Kerngeschäft investieren können. Mit fortschreitender Marktreife könnten sich in der Schweiz auch neue Anlagegefässe mit dem thematischen Schwerpunkt Rechenzentren oder der Platzierung von Anleihen von Rechenzentren Betreibern über den Kapitalmarkt etablieren. Angesichts der hohen Attraktivität der Schweiz als Rechenzentrumshub und der fortschreitenden Digitalisierung verfügt dieses Nischensegment über ein interessantes Investitionsprofil.

[1] Die Rechenzentren-Landschaft Schweiz kann man in zwei Kategorien unterteilen: Einerseits gibt es die klassischen „in-house“-Rechenzentren, also Rechenzentren, die von den Unternehmen in eigenen Räumlichkeiten zu eigenen Zwecken betrieben werden. Andererseits gibt es eine wachsende Anzahl von spezialisierten Anbietern (Drittanbieter), für die das Betreiben von Rechenzentren das betriebliche Kerngeschäft darstellt. 
[2] Definiert als Gesamtfläche der Drittanbieter- Rechenzentren pro Einwohner

 

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