Investir dans l’avenir du Cloud avec les biens immobiliers

in Advisory, Real Estate, 09.01.2015

Les investissements dans les centres de traitement de données se sont avérés être des niches attractives aux Etats-Unis. On citera le Digital Reality Trust, un véhicule d’investissement pour des placements dans les centres de traitement de données avec une capitalisation boursière de plus de 9 milliards de dollars US. Le véhicule a été créé en 2001 par le plus grand fonds de pensions US Calpers et de la société de private equity GI Partners. A ce jour, peu de capital institutionnel est investi dans les centres de traitement des données en Suisse. Cela pourrait s’expliquer par l’absence de savoir-faire, les risques de concentration ainsi que la possibilité d’utilisation alternative limitée.

La Suisse: un trésor de données

La superficie globale des centres de traitement des données des opérateurs[1] en Suisse en 2013 a été évaluée à environ 150 000 m2 selon Broadgroup. En Europe, la Suisse dispose de la sixième plus grande superficie d’opérateurs. Seuls le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, les Pays-Bas et l’Espagne se classent devant la Suisse. La densité des centres de traitements de données[2] en Europe n’est encore plus élevée qu’en Irlande, ce qui confirme l’importance de la Suisse en tant que site pour centres de traitement de données.

La sécurité revêt une importance cruciale dans le choix d’implantation d’un centre de traitement de données. Les opérateurs de ces centres favorisent les sites, si possible, les moins exposés aux risques inattendus et stables du point de vue économique, politique et social. La Suisse bénéficie également de sa tradition de confidentialité et de ses lois strictes sur la protection des données. La vitesse des réseaux à large bande ainsi que la sécurité vis-à-vis des risques naturels constituent d’autres critères importants, bien qu’en comparaison internationale la Suisse n’obtient que la moyenne dans la première catégorie. Il est également important de bénéficier d’une fourniture d’électricité sûre et à un coût avantageux, dans la mesure où les centres de traitement de données exercent une activité essentielle aux entreprises et que leur exploitation est fortement consommatrice d’énergie.

Classement de la Suisse au Data Center Risk Index 2013

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Source: Source8, hurleypalmerflatt und Cushman & Wakefield (click graphic to enlarge)

Un bien immobilier présentant des exigences élevées

Contrairement à l’immobilier de placement traditionnel, les centres de traitement de données modernes exigent la satisfaction de conditions élevées en matière d’infrastructure et de sécurité. L’infrastructure doit répondre à des exigences élevées en matière de climatisation, d’alimentation électrique et de réseau. Pour garantir le stockage de données hautement sensibles, les centres de traitement de données doivent également garantir une protection maximale contre les risques élémentaires (p.ex.: séisme, incendie, inondations), les risques internes (p.ex.: sabotage, vol de données), des risques extérieurs (p.ex.: terrorisme) et naturellement contre les risques de défaillance technique. Les autres mesures de sécurité habituelles sont les infrastructures redondantes, les contrôles d’accès, les capteurs thermiques et infrarouge, la vidéo-surveillance, des installations d’extinction fixes et des groupes électrogènes de secours. La construction d’un centre de traitement de données nécessite ainsi des investissements initiaux élevés et un haut niveau de savoir-faire dans le domaine de la construction.

Les acteurs du marché prennent le pouls

En dépit des bonnes perspectives sur le marché, les investisseurs se montrent jusque-là plutôt frileux envers des placements dans des centres de traitement de données. Pour l’investissement dans ces structures, un modèle investisseur-exploitant s’avère propice. L’investisseur institutionnel agit dans ce cas comme le propriétaire du centre de traitement de données et reçoit de l’exploitant (opérateur) un loyer conforme au marché. Les modèles de sale et leaseback, au titre desquels l’investisseur institutionnel acquiert un centre de traitement de données «in house» et bénéficie d’un loyer garanti à long terme par le vendeur, vont dans le même sens. De cette manière l’investisseur institutionnel bénéficie de l’opportunité de diversifier son portefeuille. Les opérateurs et les vendeurs d’un centre de traitement de données «in house» peuvent libérer du capital qu’ils pourront investir dans le développement ou dans leur activité de base. Au fur et à mesure de la maturation du marché, de nouveaux véhicules d’investissement, axés sur les thématiques des centres de traitement de données ou du placement des emprunts des exploitants de centres de traitement de données via le marché des capitaux, pourraient également s’établir en Suisse. Eu égard à la forte attractivité exercée par la Suisse en qualité de hub pour centres de traitement de données et la numérisation croissante, ce segment de niche dispose d’un profil d’investissement très intéressant.

 

[1] Les paysage des centres de traitement de données en Suisse peuvent être répartis en deux catégories: il existe, d’une part, les centres de traitement de données «in house», c’est-à-dire des centres exploitées par les entreprises dans leurs propres locaux et à des fins propres. Et d’autre part, il existe un nombre croissant de fournisseurs spécialisés (opérateurs) pour qui l’exploitation de centres de traitement de données représente l’activité de base.
[2] Défini en tant que superficie totale des centres de traitement de données d’opérateur par habitant

 

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