Jagd nach Rendite treibt europäische Immobilienmärkte

in Advisory, 11.03.2016

Im europäischen Immobilienanlagemarkt wurde 2015 das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 gemessen. Die Immobilieninvestitionen haben gegenüber dem Vorjahr um fast einen Viertel zugenommen.

Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Immobilienanlagemarkt betrug im Jahr 2015 EUR 285 Mrd. und hat die Höchstmarke aus 2007 nur knapp um 5% verfehlt. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Transaktionsvolumen um beachtliche 23% erhöht.

Die Transaktionsaktivität hat sich in der zweiten Jahreshälfte allerdings etwas abgeschwächt. Im 4. Quartal 2015 lag das Transaktionsvolumen mit EUR 73 Mrd. 6% unter dem Vorjahresniveau. In einigen Teilmärkten sind die Preise inzwischen soweit angestiegen, dass vor allem inländische Investoren vorsichtiger agieren.

Hohe internationale Nachfrage

Die Nachfrage nach europäischen Immobilienanlagen wird stark durch internationale Investoren getrieben. Diese zeichnen für über 50% der gesamten Investitionen verantwortlich. 32% des Transaktionsvolumens sind globalen Investoren zuzuordnen und 20% gehen auf interregionale Investoren zurück. Das höchste Wachstum über die letzten Jahre verzeichnen Investitionen asiatischer Anleger.

Alle Nutzungssegmente – mit Ausnahme von Industrieimmobilien – haben im Vergleich zum Vorjahr zugelegt. Investitionen in Büroimmobilien machten 40% der Gesamtinvestitionen (+12% gegenüber dem Vorjahr) aus. Die Investitionsvolumina auf Einzelobjektebene wurden grösser. Es wurden über zweihundert Transaktionen gezählt, welche die Grenze von 100 Mio. EUR überschritten haben.

Das grösste Jahreswachstum verzeichneten mit +39% die Investitionen in Verkaufsflächen. Dies ist insbesondere auf eine rekordhohe Anzahl Transaktionen von Einkaufszentren zurückzuführen. Immobilieninvestitionen in Verkaufsflächen umfassten 2015 insgesamt 25% des Gesamtanlagevolumens. Der Fokus der Investoren lag auf Qualitätsimmobilien an zentralen Standorten. Dies reflektierte sich in einer überdurchschnittlich hohen Renditedifferenz zu Anlagen mit tieferer Lage- und Objektqualität.

Auch Wohnimmobilientransaktionen haben im Vergleich zum Vorjahr um beachtliche 39% zugelegt. Der Trend zu mehr Mietwohnungen, aber auch die Zunahme der Anlagen in Studentenwohnungen (Transaktionsanteil von 20% am Wohnsegment) führten zu einem Marktanteil des Wohnsegments von 13% der Gesamtinvestitionen in 2015.

Britischer Immobilienanlagemarkt bleibt wichtigster Investitionsmarkt in Europa

Mit fast einem Drittel der Gesamtinvestitionen bleibt der britische Immobilienanlagemarkt der mit Abstand wichtigste Investitionsmarkt in Europa und hat mit EUR 91 Mrd. (+24% gegenüber dem Vorjahr) ein neues Rekordtransaktionsvolumen erreicht. Nach einer Abschwächung der Transaktionsaktivität im vierten Quartal 2015 haben sich die Transaktionsrenditen in Grossbritannien stabilisiert und liegen bei rund 6.2%.

In Deutschland hat das Transaktionsvolumen mit 30% im Vorjahresvergleich markant zugenommen und erreichte EUR 66 Mrd. Globale Investoren zeichneten hier für 45% des Transaktionsvolumens verantwortlich. Ausserordentlich hohe Transaktionsvolumina wurden bei Wohnimmobilien registriert, was auf die Konsolidierungstendenzen innerhalb des kotierten Immobiliensektors für Wohnliegenschaften zurückzuführen ist.

In Frankreich haben vornehmlich die Aktivitäten in der zweiten Jahreshälfte dazu geführt, dass die Investitionen in der Jahresbetrachtung um 16% zugenommen haben. Frankreich ist eines der wenigen europäischen Länder mit rückläufiger Transaktionsaktivität vonseiten internationaler Investoren. Neben der aktivsten Käufergruppe aus den USA haben sich vor allem Investoren aus Deutschland zunehmend für Anlagen in „la Grande Nation“ interessiert.

Internationale Anleger fokussieren ihre Investitionstätigkeit vermehrt auf weniger zentrale Städte wie Mailand und Madrid. Die spanische Metropole hat Investitionen von EUR 5 Mrd. angezogen, und in der norditalienischen Stadt wurden insgesamt EUR 4 Mrd. investiert. Damit rangieren diese Städte nun auf Platz 5 bzw. 9 der beliebtesten europäischen Investitionsstandorte.

Nachfrage bleibt intakt

Trotz relativ stabiler Wirtschaftsdaten sind die internationalen Finanzmärkte seit anfangs 2016 ausserordentlich volatil. Aufgrund der Erdölpreise, der angespannten Lage im Bankenumfeld, der Brexit Befürchtungen oder auch der schwächelnden chinesischen Wirtschaft wird vermehrt über eine drohende Rezession spekuliert. Die aktuellen Konjunkturdaten stützen dieses Szenario allerdings nicht, was sich auch in der Wachstumsprognose des Internationalen Währungsfonds für Europa von 1.7% widerspiegelt.

Trotz der jüngsten Abschwächungstendenzen rechnen wir auch für das laufende Jahr 2016 mit einer hohen Transaktionsaktivität in Europa. Auf der Suche nach Rendite führt im aktuellen Tiefzinsumfeld kein Weg an Immobilienanlagen vorbei.

 

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