Online-Handel setzt Verkaufsflächen unter Druck

in Advisory, Real Estate, 29.09.2016

Im Jahr 2020 hat sich der Marktanteil des Onlinehandels an den gesamten Detailhandelsumsätzen auf über 25 Prozent erhöht. Dies hat Auswirkungen auf die stationären Verkaufsflächen.

Fast Drei Viertel der im Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index 2016 (sresi®) von KPMG Schweiz befragten Personen sind überzeugt, dass der Marktanteil des Onlinehandels bis im Jahr 2020 auf über 25 Prozent der gesamten Detailhandelsumsätze ansteigen wird. Aktuell liegt der Online-Anteil bei knapp über 10 Prozent.

Diese Verschiebung der Verkaufstätigkeit von der realen Fläche hinein in den virtuellen Raum wird nicht ohne ein Ächzen im Gebälk vonstattengehen. Viele Verkaufsflächen werden offline genommen, weil sie überflüssig werden.

Milliardenmarkt im Gegenwind

Die Auswirkungen des Onlinehandels auf den Verkaufsflächenmarkt in der Schweiz sind mangels eindeutiger Datengrundlage (sowas gibt’s in der nicht digitalen Welt) schwierig zu quantifizieren. Es dürften aber 2 bis 5 Mio. Quadratmeter Verkaufsfläche betroffen sein. Dies entspricht Immobilienwerten zwischen CHF 5 Mia. Und CHF 15 Mia.

Auch wenn sich die Onliner mit ihren Flagships vermehrt in der realen Welt präsentieren, werden sie nur einen geringen Teil der frei werdenden Flächen absorbieren. Die neuen Händler werden sich mit einem Teilsortiment an stark frequentierten und etablierten Lagen niederlassen.

Dies ist auch den Umfrageteilnehmern für den Swiss Real Estate Sentiment Index 2016 bewusst. Sie prognostizieren für Verkaufsflächen sinkende bis stark sinkende Preise und drücken den Index auf den tiefsten Stand seit 5 Jahren. Die Preisschraube nach unten dürfte sich insbesondere in den peripheren Lagen und auch in Mittelzentren in Drehung versetzen. Für die zentralen Lagen sehen die Marktteilnehmer nach wie vor ein Preissteigerungspotenzial, dies zumindest bei einer Gesamtbetrachtung über alle Immobilien-Anlagesegmente.

Manövrieren in der Flaute ist herausfordernd

Es sind also Konzepte gefragt für den zukunftsgerichteten Umgang mit leer stehenden Verkaufsflächen. Alternative Nutzungen, wie Co-Working-Spaces, Praxen, Krippen, Gastronomie oder gar die logistische Feinverteilung etc. werden auf viele dieser Flächen nicht angewandt werden können, da bei den am ehesten betroffenen Liegenschaften die notwendigen Lagequalitäten fehlen. Des Weiteren bestehen baurechtliche und technische Hürden.

Ich bin überzeugt, dass sich für die eine oder andere Liegenschaft kreative Lösungen finden werden, so dass vakant gewordene Verkaufsflächen wieder ertragsbringend genutzt werden können. Trotzdem ist mit Renditeverlusten zu rechnen. Ausserdem wird das strukturelle Problem, dass Nutzflächen erstellt sind, die niemand mehr nutzt, weiterhin bestehen.

Der Swiss Real Estate Sentiment Index von KPMG ist ein qualitativer Index und dient seit 5 Jahren als Vorlaufindikator für die Entwicklungen auf dem schweizerischen Immobilienanlagemarkt. In der aktuellen Umfrage haben sich die Teilnehmer auch zu 20 Thesen zum Schweizer Immobilienanlagemarkt im Jahr 2020 geäussert.

Die zusammengefassten Resultate finden Sie hier. Die detaillierte Auswertung ist ab November 2016 verfügbar.

 

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