Schrödingers Katze schleicht sich in den Immobilienanlagemarkt

in Advisory, Real Estate, 17.09.2013

Schrödingers Katze ist ein oft zitiertes Gedankenexperiment aus der Physik, um ein Phänomen zu veranschaulichen, das in der Quantenmechanik als Überlagerung von Zuständen bekannt ist.

Dabei steckt Erwin Schrödinger seine Katze gedanklich in eine undurchsichtige Kiste. Ebenfalls in der Box befindet sich eine Apparatur mit Gift, welche, durch den Zerfall einer radioaktiven Substanz gesteuert, die Katze mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit innerhalb einer bestimmten Zeit umbringt.

Solange wir die Box nicht öffnen, können wir uns nicht vom Gesundheitszustand der Katze überzeugen. Folgt man den komplexen Wahrscheinlichkeitsgesetzen der Quantenphysik, befindet sich die Katze in einem Zustand der Überlagerung: Sie ist lebendig und gleichzeitig tot. Dies erscheint paradox.

Einen ähnlichen Zustand der Überlagerung beobachten wir, weit weniger dramatisch, aktuell im Schweizer Immobilienanlagemarkt. Gewiss, wenn wir die Immobilienbox heute öffnen, dann beobachten wir wohl einen lebendigen Markt. Wenn wir nun aber die Kiste wieder schliessen, wird unsere Urteilsfähigkeit getrübt: Setzt sich die Preisentwicklung weiter fort? Ist die Nachfrage noch intakt? Greifen verschärfte Finanzierungsbedingungen? Wie und wann wirkt sich die antizipierte Zinsentwicklung aus? Wird zu viel oder zu wenig produziert? Haben wir das Ende eines Zyklus erreicht?

Ist der Markt nun lebendig oder vielleicht doch ein bisschen tot?

Diese an sich banale Frage können wir nur unzureichend beantworten. Dabei stützen wir uns auf statistische Informationen, die wir aus der Vergangenheit gewinnen. Im Bereich der Anlageimmobilien sind diese Informationen alles andere als vollständig und transparent. Die Luft in unserer Kiste kann einwandfrei, etwas stickig oder auch zu dünn sein, nur wissen wir es nicht.

Dass wir uns in einem Zustand der Überlagerung befinden, offenbart sich in der Beurteilung der erwarteten kurzfristigen Entwicklungen durch die Marktteilnehmer. Die Luft für positive Preisimpulse wird dünner. Für fast alle Nutzungssegmente erwarten Investoren und Bewerter in den nächsten zwölf Monaten eine moderat negative Preisentwicklung. Ein Fels in der Brandung ist die Wohnnutzung, für welche weitere Preissteigerungen erwartet werden. Nur noch wenigen Zentren wird weiteres Potenzial zugeschrieben. Über die Hälfte der Marktteilnehmer erwartet eine Zunahme des Marktrisikos, andererseits denken auch 45%, dass sich keine Risikoveränderung einstellen wird.

KPMG’s Swiss Real Estate Sentiment Index

Über 220 Experten für Schweizer Anlageimmobilien haben im Sommer 2013 einen Blick auf die mögliche Marktentwicklung über die nächsten12 Monate geworfen. Im Rahmen der Umfrage zu KPMG’s Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) scheint sich das in Schrödingers Gedankenexperiment beschriebene Paradoxon zu bestätigen: Auf einer Skala von -200 bis +200 liegt der sresi® mit -1.9 Punkten sozusagen perfekt im Überlagerungszustand.

Der Swiss Real Estate Sentiment Index dient als Vorlaufindikator für die Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt. Er soll es den Marktteilnehmern ermöglichen, dass sie ihre Entscheidungen nicht im Dunkel theoretisch abgeschlossener Räume fällen, sondern im Lichte der Wechselwirkungen, die am Markt existieren und vom Markt initiiert werden. Denn halbtote Katzen gibt es nicht!

 

Schroedingers Katze

In seinem Gedankenexperiment packte Schrödinger 1935 mit zur Katze eine radioaktive Substanz, einen Geigerzähler, einen Hammer und ein Fläschchen Blausäure. Je nach Zerfallswahrscheinlichkeit der radioaktiven Substanz wird der Geigerzähler aktiviert, der den Hammer auf die letale Dosis Blausäure fallen lässt. NB: Durch äussere Einwirkung lässt sich die Katze auch befreien und das Experiment abbrechen.

 

 


1 Comment

  1. Alfred R. Seger

    Lass die Katze aus der Box damit es nicht zu kompliziert wird!

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