Schweizer Immobilienanlagegefässe in der Gunst der Investoren

in Advisory, Industry insights, Real Estate, 06.02.2014

Im vergangenen Jahr haben sich die Schweizer Immobilienanlagegefässe Investorengelder (Eigen- und Fremdkapital) in Höhe von CHF 2.4 Mrd. beschafft. In Relation zum kumulierten Immobilienvermögen dieser Investitionsgefässe entspricht dies im Jahresvergleich einer Expansion um 2.7%. In Anbetracht rückläufiger Kurse für Immobilienfonds und -gesellschaften überrascht dieser ansehnliche Investorenzuspruch. Der SXI Real Estate Preisindex, welcher die Entwicklung der kotierten Immobilienfonds und -gesellschaften abbildet, verzeichnete in 2013 ein Minus von 7.3%.

Die zusätzlichen Mittel werden von den Anlagegefässen vorwiegend für den weiteren Ausbau ihrer Immobilienportfolios und für wertvermehrende Investitionen in die Bestandsobjekte eingesetzt oder, im Falle von Anleihen, auch zur Ablösung bestehender Verbindlichkeiten verwendet. Die Lage auf dem Transaktionsmarkt mit einem ausgeprägten Mangel an adäquaten Investitionsobjekten erschwert allerdings die Anlage des frischen Kapitals.

Fonds holten am meisten

Aufgeschlüsselt auf die Typen der Anlagegefässe zeigt sich, dass Immobilienfonds rund 42% des zusätzlichen Investorenkapitals aufnehmen konnten. Die Anlagestiftungen rangieren mit einem Anteil von 33% am Mittelzufluss auf Platz zwei, gefolgt von den Immobiliengesellschaften, welchen 26% der neuen Investorengelder zugeflossen sind.

Unter den Immobilienfonds hat UBS „Swissreal“ die grösste Kapitalerhöhung des Jahres durchgeführt. Der Emissionserlös belief sich auf rund CHF 190 Mio. Eine weitere grosse Emission in Höhe von CHF 186 Mio. hat der Immobilienfonds „LivingPlus“ der Credit Suisse am Kapitalmarkt platziert.

Anlagestiftungen beliebt

Immobilienanlagestiftungen stehen bei den Anlageentscheiden von Vorsorgeeinrichtungen seit längerer Zeit hoch im Kurs. Auch diese Stiftungen haben das günstige Marktumfeld gezielt für Kapitalerhöhungen genutzt. Über Anteile an Immobilienanlagestiftungen investieren die Vorsorgeeinrichtungen indirekt in Immobilien. Sie realisieren dabei eine höhere Diversifikation ihrer Immobilieninvestitionen und profitieren gleichzeitig von einer höheren Handelsliquidität der Anteile im Vergleich zu Direktanlagen. Da es sich bei Anlagestiftungen um nicht kotierte Anlagen handelt, liegt die Preisvolatilität für ihre Beteiligungen auf einem tieferen Niveau als bei den übrigen indirekten Immobilienanlagen wie Immobilienfonds oder -gesellschaften.

Die Anlagestiftung der Swiss Life konnte die Wiedereröffnung der beiden Anlagegruppen „Immobilien Schweiz“ und „Geschäftsimmobilien Schweiz“ abschliessen. Die Emission von rund CHF 500 Mio. wurde deutlich überzeichnet. Auch die Helvetia Anlagestiftung „Immobilien Schweiz“ konnte eine weitere Tranche von CHF 150 Mio. platzieren.

Die Immobiliengesellschaften haben sich im letzten Jahr vornehmlich über die Aufnahme von neuem Fremdkapital refinanziert. Zu nennen sind hier die Emissionen von festverzinslichen Anleihen durch Mobimo (CHF 165 Mio.), Allreal (CHF 150 Mio.), PSP (CHF 120 Mio.) und SPS (CHF 115 Mio.).

Wohin geht das Kapital 2014?

Im noch jungen Jahr 2014 wurden bereits weitere Kapitalerhöhungen angekündigt: So plant der durch die UBS geführte grösste Schweizer Immobilienfonds „Swiss Mixed Sima“ per Ende April/ Anfang Mai eine Kapitalerhöhung in der Grössenordnung von CHF 320 Mio. Die Intershop Holding AG platzierte bereits Mitte Januar eine Obligationenanleihe über CHF 125 Mio. und die PSP hat per Anfang Februar eine Anleihe über CHF 200 Mio. emittiert. Auch für den Credit Suisse 1a Immo PK wurde die Absicht einer Kapitalerhöhung in Q1/2014 angekündigt. Die Zeichen stehen also auch im laufenden Jahr auf Expansion bei der Gewinnung zusätzlicher Investorengelder.

Dem anhaltend grossen Interesse der Investoren sind aber auch Grenzen gesetzt. Der vergangene Herbst hat gezeigt, dass der Kapitalmarkt zurückhaltend reagiert, wenn sich die Kombination aus geringer Handelbarkeit (tiefer Free Float) und Dividendenerwartung in Relation zum Anlagewert ungünstig präsentiert.

Kapitalerhöhungen 2013

Kapitalerhöhungen

(Grafik anklicken für eine vergrösserte Ansicht)
NB: Diese Analyse beschränkt sich auf die kotierten Anlagegefässe und die Anlagestiftungen. Die Kapitalzuflüsse in nicht kotierte Immobiliengefässe werden nicht erfasst.

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