Stadionbau: Kein Anpfiff ohne institutionelle Investoren

in Real Estate, 10.08.2016

In Zürich hat man nach langem Leidensweg wieder ein Stadion-Projekt mit Mantelnutzung[1]und Beteiligung von institutionellen Investoren vorgelegt. Das Vorgängerprojekt hätte die Zürcher Steuerzahler arg in die Pflicht genommen, wenn es nicht im September 2013 ganz knapp mit 50.8% an der Urne verworfen worden wäre.

Stadion-Projekt mit Mantelnutzung

Am 12. Juli 2016 hat die Stadt Zürich mitgeteilt, dass das Bauvorhaben „Ensemble“ von HRS Investment AG und der Credit Suisse den Investorenwettbewerb gewonnen hat. Das Siegerprojekt umfasst den Bau, die Finanzierung und den Betrieb eines Fussballstadions für 18,500 Zuschauer. Ferner umfasst das Projekt auch den Bau von zwei Wohn- und Geschäftstürmen. Diese würden im Falle einer Realisierung mit ihren 137 Metern den Prime Tower als höchstes Gebäude der Stadt ablösen und für die notwendige Rentabilität des Gesamtprojektes sorgen. Denn nebst dem Stadion beinhaltet diese auch die Fertigstellung von 173 Genossenschaftswohnungen, was die Akzeptanz des Projektes in der Zwinglistadt deutlich erhöhen soll.

Mantelnutzung und Stadionbau – ein bewährtes Geschäftsmodell

Die Kombination von Mantelnutzung und Stadionbau hat sich als bewährtes Geschäftsmodell für die Realisierung von Sportarenen in der Schweiz etabliert. Vorbild dieses integrierten Modells bildete der Bau des St. Jakobs-Park in Basel im Jahr 2001, welcher konzeptionell wie wirtschaftlich eine neue Ära der Stadionfinanzierung einleitete. Triebfeder für die Realisierung vieler weiterer Stadien war die Fussball EM 2008.

Das gesamte Investitionsvolumen für das Bauvorhaben „Ensemble“ beträgt rund CHF 500 Mio. Es handelt sich um das bisher höchste Investitionsvolumen für ein Schweizer Stadion inkl. Mantelnutzung. Die Gesamtprojektkosten für die grössten acht realisierten Schweizer Fussballarenen mit Mantelnutzung belaufen sich insgesamt auf über CHF 2 Mrd., wobei die Realisierung des Mantels weitaus kostenintensiver ist als der Stadionbau per se (inklusiv Infrastrukturausbau).

Win-Win-Situation

Die in der Schweiz bisher umgesetzten Mantelnutzungen reichen von Shoppingcentern und Restaurants über Büros und Wohnungen bis hin zu Alterswohnungen, Hotels und Schulen. Aus ökonomischer Perspektive treten drei Vorteile eines Stadions mit Mantelnutzung hervor:

  1. Die Baukosten, die z.B. durch die gemeinsame Nutzung von haustechnischen und infrastrukturellen Einrichtungen entstehen, können reduziert werden.
  2. Die Auslastung der Einrichtungen kann durch die Auswahl eines komplementären Nutzungsmix gesteigert werden.
  3. Ein kombiniertes Projekt ist aus Investorenperspektive weitaus attraktiver; nicht zuletzt für die öffentliche Hand, da ein Teil der eigentlichen Stadionkosten über den Mantel finanziert werden kann.

Aufgrund des hohen Investitionsvolumens und des langfristigen Anlagehorizonts treten meist finanzkräftige institutionelle Investoren auf den Plan. Sie sorgen oftmals für politische Debatten – vor allem, wenn diese aus dem Ausland stammen.

Etwas weniger lautstarke Beispiele waren der Erwerb des Wankdorf Center in Bern mit einer Gesamtfläche von 65,000 m2 (Verkehrswert 2015: rund CHF 300 Mio.) durch die Immobilienfonds UBS „Sima“ und UBS „Swissreal“ sowie die Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge im Jahr 2011. Ein weiteres Beispiel ist die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site als Eigentümerin der Shopping Arena in der AFG Arena St. Gallen (Verkehrswert 2015: CHF 308 Mio.) und des Einkaufszentrums La Praille in Lancy (Verkehrswert 2015: CHF 273 Mio.).

Letzte Chance in der Verlängerung

Die Chancen für das neue Hardturm-Stadion sind intakt, auch wenn das Projekt noch einige grosse Hürden nehmen muss. Das Projektteam wird das Siegerprojekt zunächst bis zur Bewilligungsreife führen. Im Anschluss müssen ein privater Gestaltungsplan erarbeitet und mit der Stadt die exakten Baurechtskonditionen ausgehandelt werden. Sowohl der Gestaltungsplan als auch die Baurechtsverträge müssen dem Gemeinderat vorgelegt werden. Als grösste Hürden sind aber ein mögliches Referendum sowie juristische Auseinandersetzungen mit Anwohnern einzustufen. Letztere haben bereits in der Vergangenheit zu einem Scheitern des Hardturm-Projektes im Jahr 2007 geführt. An dieser Stelle ist viel Durchhaltevermögen von allen Beteiligten gefragt. Fazit: Ohne die Geduld und das Engagement von institutionellen Investoren, lassen sich in der Schweiz zurzeit und wohl auch in Zukunft, kaum grössere städtebauliche Projekte realisieren.

 

[1] Als Mantelnutzung bezeichnet man den kommerziell genutzten Teil bei Sportbauten.

 

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