Steigende Leerstände und sinkende Immobilienrenditen auch bei Pensionskassen

in Advisory, Real Estate, 05.09.2017

Derzeit ist fast ein Fünftel des Investitionsvolumens von Pensionskassen in Immobilien angelegt. Im Umfeld sehr tiefer Zinsen und schwankender Aktienmärkte leisten sie einen bedeutenden Beitrag, dass die Sparkapitalien in der obligatorischen beruflichen Vorsorge die Mindestverzinsung von 1.00% pro Jahr (2017) erreichen. Die erhöhte Bautätigkeit in der Schweiz und der tiefere Referenzzinssatz resultieren in steigenden Leerständen und stagnierenden bis sinkende Mietzinseinnahmen. Damit kommen die Pensionskassen nun auch in dieser Anlageklasse unter verstärkten Renditedruck.

Im Rahmen des jährlichen Pensionskassen Real Estate Benchmark hat KPMG erneut die Performance der Immobilienportfolios von Pensionskassen und Vorsorgestiftungen untersucht.

Die durchschnittlichen Bruttorenditen im untersuchten Immobilienpool betragen über alle Liegenschaften 5.4%. Die Bruttorenditen des Wohnsegments liegen mit 5.3% unter den Renditen des gemischt/kommerziellen Segments mit 5.6%. Die hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien mit Wohnnutzung setzt die Renditen für dieses Anlagesegment unter Druck: Lagen die Nettorenditen 2013 noch bei 4.7%, waren es 2016 noch 4.3%.

62% des untersuchten Immobilienpools sind Wohnliegenschaften. 38% werden gemischt oder kommerziell genutzt, wobei der Hauptanteil auf die gemischt genutzten Liegenschaften mit einem relativ hohen Wohnanteil entfällt. Investitionen in rein kommerziell genutzte Liegenschaften stellen bei den Vorsorgewerken nach wie vor eine Minderheit dar. Spezialimmobilien werden von den untersuchten Pensionskassen kaum gehalten.

Die Leerstandsquote bzw. der Ertragsausfall über die gesamten Immobilienanlagen der untersuchten Pensionskassen liegt bei 3.6% der Jahres-Sollmiete. Dabei weisen die Wohnliegenschaften einen durchschnittlichen Ertragsausfall von 2.9% (2016: 2.4%) und die gemischt/kommerziell genutzten Liegenschaften eine Leerstandsziffer von 5.6% auf (2016: 4.0%). Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen also beide Segmente einen deutlichen Anstieg der Leerstände.

Zurückhaltung bei Investitionen in Auslandsimmobilien

Durch den Ausbau des Immobilienengagements der Pensionskassen und Versicherer sowie das beschränkte Angebot sind adäquate Investitionsmöglichkeiten in Schweizer Immobilien schwieriger geworden. Seit einigen Jahren werden daher zunehmend auch Investitionen in Auslandsimmobilien diskutiert. Während viele Vorsorgeeinrichtungen das Potenzial des Schweizer Immobilienmarktes mittels einer sehr hohen Anlagequote bereits ausschöpfen, sind Investitionen in ausländische Immobilien mit 1.3% des Gesamtvermögens immer noch relativ selten. Vom Regulator vorgesehen wäre für Pensionskassen ein maximaler ausländischer Immobilienanteil von 10%, wobei insgesamt 30% des Gesamtvermögens in Immobilienanlageklassen investiert werden dürfen. Jedoch können die Vorsorgeeinrichtungen diese Anlagebegrenzungen gemäss Art. 50 Abs. 4 BVV 2 selbständig überschreiten, sofern sie im Anhang der Jahresrechnung schlüssig darlegen können, dass diese Investitionen gewissen Kriterien betreffend Auswahl, Überwachung und Diversifikation entsprechen.

Vollständiger Report: Pensionskassen Real Estate Benchmark 2017

 

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