Zweitwohnungsgesetz: Die Rechnung ohne den Wirt gemacht

in Advisory, Real Estate, 07.01.2016

Per 1. Januar 2016 sind das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) und die Verordnung über Zweitwohnungen (ZWV) in Kraft getreten. Diese haben auch Auswirkungen auf Hotelbetriebe in den betroffenen Gemeinden.

Die Bundesversammlung hat das Gesetz im März 2015 verabschiedet, nachdem sich die Initianten der Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ und Parlamentsfraktionen auf Kompromisse einigen konnten. Das Zweitwohnungsgesetz und die -verordnung haben die Übergangsverordnung abgelöst, die seit Januar 2013 in Kraft war.

Neue Spielregeln

Vor Inkrafttreten der aus der Volksinitiative hervorgegangenen Einschränkungen war jeder Hotelier bzw. Eigentümer eines strukturierten Beherbergungsbetriebs[1] frei in der Entscheidung, die Immobilie als Betriebsliegenschaft weiterzuführen oder diese einer anderen Nutzung zuzuführen. Nicht selten wurde die Option der Betriebsaufgabe gewählt, und es wurde der Verkauf oder die Entwicklung der Liegenschaft vorangetrieben mit dem Ziel, Wohnnutzung zu realisieren. In den allermeisten Fällen lag dieser Entscheidung eine ökonomische Überlegung zugrunde.

Das Zweitwohnungsgesetz verunmöglicht diese freie Entscheidung des Eigentümers eines Hotels oder hotelähnlichen Betriebes. Das Gesetz schreibt folgende Einschränkungen bei der Realisierung von Wohnfläche vor:

  • Für Wohnungen, die dauerhaft im Eigentum des strukturierten Beherbergungsbetriebs bleiben und von diesem vermietet werden, darf die Hauptnutzfläche höchstens 33 Prozent der gesamten Hauptnutzfläche betragen.
  • Wohnungen, welche nicht bewirtschaftet werden, können unter bestimmten Bedingungen mit bis zu 20 Prozent der Hauptnutzfläche realisiert werden.
  • Hat der Betrieb bereits am 11. März 2012 mit einer minimalen Bewirtschaftungsdauer von 25 Jahren bestanden, können bis zu 50 Prozent der Hauptnutzfläche zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung umgenutzt werden, wenn der Betrieb nicht mehr wirtschaftlich touristisch weitergeführt werden kann.

Strukturwandel beschleunigt sich

Der bereits stattfindende Strukturwandel in der Schweizer Beherbergungsindustrie wird durch die Einschränkungen beschleunigt. Das Instrument der Querfinanzierung der Hauptbetriebseinheit mittels der Realisierung von Wohnflächen stellt vornehmlich für grössere Beherbergungsbetriebe eine Option dar. In der bis heute von vielen Kleinbetrieben geprägten Schweizer Hotellerie-Landschaft werden in Zukunft weniger und grössere Betriebseinheiten zu finden sein.

Die Herausforderungen

Insbesondere die Festlegung auf maximal 20% der Hauptnutzfläche für Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, welche als Finanzierungsinstrument für Hotelbetriebe realisiert werden können, stellen Eigentümer oder Entwickler vor Herausforderungen. Modellrechnungen zeigen, dass es – wenn überhaupt – nur in wenigen Tourismusdestinationen mit hoher Wertschöpfung und bei sehr guten Lagequalitäten möglich ist, über den geringen Zweitwohnungsanteil einen ausreichenden Finanzierungsbeitrag an den Beherbergungsbetrieb zu leisten.

Es ist davon auszugehen, dass der Verkauf von 20% der Hauptnutzfläche als Zweitwohnungen vorwiegend im Zusammenhang mit Neu- oder Erweiterungsbauten geprüft wird. Die Umsetzung im Bestand rechnet sich aus strukturellen und organisatorischen Gründen nur in wenigen Fällen.

Für die Bestandsobjekte verbleibt somit die Möglichkeit, den Fortbestand nach Art. 8 Abs. 4 ZWG zu sichern. Demnach könnten bis zu 50% der Hauptnutzfläche zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, also Zweitwohnungen, umgenutzt werden. Fraglich ist, ob Eigentümer bzw. Investoren bereit sind, diesen Prozess mit ungewissem Ausgang in Angriff zu nehmen, zumal das gem. Art. 8 Abs. 5 ZWG geforderte unabhängige Gutachten eine hohe Hürde darstellt.

Druck auf wenig rentable Betriebe nimmt zu

Die Herausforderung bei der Rentabilisierung der Investition akzentuiert sich im Falle der alten, unwirtschaftlichen Betriebe.

Selbst wenn die Eigentümer solcher Betriebe nach umfangreicher Prüfung die Genehmigung erhalten, fünfzig Prozent der Hauptnutzfläche in Zweitwohnungen zu transformieren, wird es in den allermeisten Fällen nicht möglich sein, eine Rentabilität zu erzielen, die eine Investition sinnvoll erscheinen lässt.

Erstens bedarf es sehr umfangreicher technischer – und damit teurer – Eingriffe in die mindestens 25-jährige Struktur, um ein marktfähiges Zweitwohnungsprodukt zu realisieren. Zweitens ist die Herausforderung zu meistern, wie die andere Hälfte der bisher unrentablen Flächen gestaltet wird, sodass sie im Zusammenspiel mit den neu geschaffenen Zweitwohnungsflächen betrieben werden kann.

Eine Modellrechnung von KPMG für drei typisierte Tourismusdestinationen mit unterschiedlichen Preisniveaus (Hotels, Erst- und Zweitwohnungen) zeigt, dass die Umnutzung unrentabler Betriebe nach Art. 8 Abs. 4 ZWG einen Wertverlust zur Folge hat. Grundlage der Berechnungen bildete ein Standard 3-Sterne Hotel, dessen Nutzflächen zu gleichen Teilen in Erst- und Zweitwohnungen umgewandelt werden.

Die Wertverluste auf dem eingesetzten Kapital belaufen sich je nach Tourismusdestination auf zwischen knapp unter 20% und über 50%.

Zweitwohnungsgesetz

Vor diesem – wenn auch theoretischen – Berechnungshintergrund wird klar, dass es für die wenigsten unrentablen Betriebe möglich ist, unter dem ZWG einen Weg aus dem wirtschaftlichen Kriechgang zu finden.

Betreiber unrentabler Betriebe können sich noch an den Strohhalm des Art. 9 ZWG klammern. Dieser ermöglicht die Umnutzung zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung innerhalb von geschützten oder ortsbildprägenden Bauten. In der Schweizer Hotellerie-Landschaft sind solche Bauten, die alle gleichzeitig zu erfüllenden Attribute aufweisen, allerdings sehr dünn gesät.

Fazit

  • Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Regulierung für den Tourismusstandort Schweiz die Rechnung ohne den Wirt gemacht. Was sich vernünftig liest, um den Erhalt der Schweizer Erholungslandschaft zu sichern und die Spekulation einzudämmen, ist bei rationaler Betrachtung ein impraktikables Resultat eines politischen Prozesses.
  • Viele Hoteliers haben schlicht kein Geld mehr und können ihren Betrieb nicht mehr profitabel weiterführen. Es besteht die Gefahr, dass ihnen durch das ZWG nun auch noch das Alterskapital geraubt wird.
  • Gerade in touristisch früher erfolgreichen, mit natürlichen Schönheiten gesegneten Regionen werden künftig noch mehr Hotels vor sich hin vegetieren oder mangels Nutzungsalternativen stillgelegt.
  • In allen Destinationen wäre es daher an der Zeit, dass die wichtigsten Akteure, also Hotelbetreiber, Bergbahnen, Läden, Restaurants und andere Betriebe, Tourismusvereine und – grenzüberschreitend – die Gemeindebehörden, gemeinsam nach nachhaltigen Lösungen suchen.

 

[1] Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind. a) Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden. b) Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf. c) Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt. (ZWV Art. 4)

 

 

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1 Comment

  1. Seger A. R.

    Gut erfasst, aber die Politiker haben die Auswirkungen leider nicht gecheckt.

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