Immobilienanlagen von Schweizer Pensionskassen im Tiefzinsumfeld

in Advisory, Real Estate, 07.08.2015

Immobilien stellen für Schweizer Pensionskassen im momentanen Umfeld tiefer oder gar negativer Kapitalzinsen eine attraktive Anlageoption dar. Die Vorsorgewerke bevorzugen Wohnliegenschaften an zentralen Lagen innerhalb der Landesgrenzen, Investitionen im Ausland spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Die erzielten Renditen lassen auf eine eher vorsichtige Einschätzung der Markwerte schliessen, können aber bei einem Vergleich mit anderen Immobilienindizes durchaus mithalten. Dies und mehr geht aus der erstmals erhobenen Pensionskassen-Benchmark-Studie von KPMG hervor.

Pensionskassen haben durchschnittlich knapp einen Fünftel ihrer Gelder in Immobilien angelegt. Nebst Obligationen und Aktienanlagen stellen Immobilienanlagen somit die drittgrösste Anlageklasse dar. Die sehr niedrigen und teilweise sogar negativen Zinssätze bei Geldmarktanlagen und Bundesanleihen stellen die Pensionskassen vor grosse Herausforderungen bei der Erreichung der technisch notwendigen Soll-Rendite, die in Zukunft auf dem Kapital erwirtschaftet werden muss, um die laufenden Renten zahlen zu können. Das Niedrigzinsumfeld erschwert sowohl die Anlage von Neugeldern als auch die Wiederanlage von Kapital aus auslaufenden Anleihen. Derzeit ist es kaum möglich, mit risikoarmen Anlagen positive Renditen zu erzielen. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass Immobilienanlagen derzeit als attraktive Alternative für lang laufende Anleihen gelten.

Ausbau oder Umschichtung der Immobilienanlagen?

Die Analyse der Investitionsaktivität zeigt auf, dass die Schweizer Pensionskassen ihre Immobilienquote in den letzten Jahren laufend erhöht haben und mittlerweile gegen 20% der Vermögensanlagen ausmachen, wobei der gesetzliche Spielraum[1] nach oben noch lange nicht ausgeschöpft ist. Damit sind die Pensionskassen zu einem wichtigen Akteur im Schweizer Immobilienmarkt geworden. Hingegen spielen ausländische Immobilienanlagen mit 1.3% eine stark untergeordnete Rolle.

Rückblickend konnte innerhalb der Schweizer Immobilienportfolios vermehrt Umschichtungen festgestellt werden. Während einige Vorsorgeeinrichtungen einen weiteren Ausbau ihrer direkten Immobilienanlagen verfolgen, schichten andere zum Beispiel mittels Sacheinlage in Beteiligungen an Immobilienanlagegefässen um. Dies kann aus einer strategischen Perspektive Sinn machen, denn Beteiligungen an indirekten Immobilienanlagegefässen sind grundsätzlich liquider und erhöhen die Diversifikation. Zudem kann dies zu einer höheren Flexibilität und Agilität im Anlagemarkt führen und ein Rebalancing wesentlich erleichtern.

Attraktive Nettorenditen oder Bewertungsreserven?

Die durchschnittlichen Nettorenditen der betrachteten Immobilienportfolios betragen für das Wohnsegment 4.7% und für das gemischte und kommerzielle Segment 4.9%. So liegen die Renditen für das Wohnsegment leicht über den Cashflow Renditen der Anlagestiftungen[2] mit 4.5% (2014). Hingegen fällt der Abstand zum breiteren IPD[3] Index, welcher den Gesamtmarkt abbildet, mit einer Cashflow Rendite von 4.2% (2014) wesentlich grösser aus.

Die Unterschiede im Renditeniveau zwischen den Resultaten der vorliegenden Studie und der Cashflow Rendite der Anlagefonds lassen sich teilweise dadurch erklären, dass die Immobilien der Vorsorgewerke nicht jährlich extern bewertet werden. Die Mehrheit der übrigen institutionellen Investoren ist hingegen dazu verpflichtet, ihr Portfolio jährlich bewerten zu lassen, was im Zuge sinkender Diskontsätze bzw. steigender Marktwerte zu einer Renditekompression geführt hat. Pensionskassen haben diese Entwicklung nur zum Teil mitgemacht.

Gewichtete Durchschnittsrenditen nach Objektgrösse

PK Studie

 

(Quelle:  Pensionskassen-Bechmark-Studie von KPMG, Grafik anklicken um zu vergrössern / NR: Nettorenditen, NR Segment: Nettorenditensegment, NR Total: Nettorenditen Gesamt)

Werden durch die Vorsorgeeinrichtungen im aktuellen Marktumfeld Liegenschaften neu erworben, so müssen sie noch tiefer in die Tasche greifen. So führt gegenwärtig jeder Zukauf einer Immobilie zu einer Verwässerung der Renditen im Bestandesportfolio. Gerade im gesuchten Wohnsegment kann die Zielrendite heute nicht mehr erreicht werden.

Investitionen fliessen vermehrt in den eigenen Gebäudepark

Die durchschnittlichen Eigentümerkosten[4] liegen bei total 16% des Mietertrages. Erfahrungsgemäss können die Eigentümerkosten in Abhängigkeit des technischen Alters bzw. des Sanierungszyklus innerhalb einer Bandbreite von 10% bis 25% stark schwanken. Insofern lassen die tiefen Eigentümerkosten der Studienteilnehmer auf eine stetige Auslagerung der Nebenkosten und einen gut unterhaltenen Gebäudepark schliessen. Dies deckt sich auch mit der Feststellung, dass die Pensionskassen Schwierigkeiten bekunden, attraktive Liegenschaften zu akquirieren und daher vermehrt in den eigenen Gebäudebestand investieren.

Zunehmende Leerstände bei steigender Objektgrösse

Der Ertragsausfall der untersuchten Immobilienportfolios beläuft sich auf moderate 3.6% der Jahres-Sollmiete und liegt auf ähnlichem Niveau wie die durchschnittliche Mietzinsausfallquote für Wohnen der Anlagestiftungen[5] mit rund 3.5% (2014).

Zwischen den Wohn- und gemischt/kommerziellen Segmenten lässt sich kein grosser Unterschied erkennen. Hingegen sind bei steigender Objektgrösse tendenziell höhere Leerstände zu beobachten und dies nicht nur im gemischtgenutzten Segment, sondern auch im Wohnsegment. Genau entgegengesetzte Trends bei der Leerstandentwicklung lassen sich unter Einbezug der Lage feststellen. Nehmen bei den gemischt-/kommerziell genutzten Liegenschaften die Leerstände zu, je weiter man sich Richtung Grossstadt bewegt, so nehmen die Leerstände im Wohnsegment ab, je urbaner die Lage der Immobilie ist.

Angleichung der Immobilienrenditen?

Es wird sich in der Zukunft zeigen, ob sich die Renditen der Immobilienportfolios der Vorsorgewerke jenen des Gesamtmarktes weiter angleichen werden. Ebenso wird es spannend zu beobachten sein, inwiefern sich bei einem rückläufigen Immobilienmarkt z. Bsp. aufgrund einer abnehmenden Zuwanderung oder einem Anstieg der Zinsen, die Marktwerte der Vorsorgewerke im Gleichschritt mit dem Markt anpassen werden oder ob wiederum eine zeitliche Verzögerung zu beobachten sein wird.

 

[1] Begrenzung der Immobilienanlagen auf max. 30% des Gesamtvermögens (BVV2 Art. 55 lit. c)
[2] Cashflow Renditen der Immobilienanlagestiftungen Schweiz basierend auf den Daten des KGAST (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen), berechnet durch KPMG
[3] Der IPD Index misst die Gesamtrendite bestehend aus Cashflow Rendite und Wertsteigerungsrendite von Anlageobjekten, welche von institutionellen Investoren gehalten werden.
[4] Liegenschaftsteuer, Versicherungs-, Betriebs, Unterhalts- und Verwaltungskosten
[5] Durch KPMG berechnete, mit dem Nettovermögen gewichtete Leerstandsziffer der Anlagestiftungen gemäss Daten KGAST 2014 (Immobilien-Anlagegruppen Schweiz)

 

 

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