La pénurie de logements étudiants

in Advisory, Real Estate, 30.09.2015

Dans les cantons de Vaud et de Genève, le nombre d’étudiants est en hausse continue depuis des années. A titre d’illustration, le nombre d’étudiants inscrits à l’École Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL) a augmenté de 6.7% en moyenne annuelle depuis 2009 pour atteindre près de 10,000 étudiants pour l’année d’études 2014/2015. Les inscriptions pour les universités de Lausanne et de Genève ainsi que celles des Hautes Ecoles suivent une évolution similaire. Selon l’Office fédéral de la statistique, cette croissance devrait se poursuivre, bien qu’à un taux plus bas.

Une offre à la traîne

Face à cet afflux d’étudiants, l’offre de logements ne suit pas. Aujourd’hui, 39% des étudiants en Suisse habitent toujours chez leurs parents et seulement 8% vivent dans des foyers étudiants, ce qui est très faible comparativement à ce qui est observé sur les autres pays, allant de 11% en Allemagne, de 13% en France jusqu’à même 28% en Suède. En Suisse, le chiffre n’est pas lié à un manque de demande, en effet, les résidences existantes sont entièrement occupées, mais à un problème du côté de l’offre.

Nombre d’étudiants – Répartition selon types de logements

Student Housing Graphic(Source: Office fédéral de la statistique, KPMG Real Estate, cliquez sur le graphique pour l’agrandir)
Statistique et prévision de l’évolution du nombre d’étudiants à Lausanne et à Genève (gauche), répartition des types de logements pour étudiants (droite)

Pour les étudiants, les recherches d’appartement sur le marché libre sont peu souvent couronnées de succès. Avec un taux de vacance pour les appartements d’une pièce d’environ 0.1% à Genève et Lausanne, les appartements disponibles sont rarement abordables avec un budget d’étudiant. En effet, il est quasiment impossible de trouver un studio en-dessous de CHF 1,000 par mois à Genève, et de CHF 800 à Lausanne, d’autant plus que les étudiants ne sont guère les locataires préférés des bailleurs, qui optent plutôt pour des locataires aux revenus plus sûrs. Il en va de même pour la colocation, puisque peu de propriétaires acceptent de louer un appartement à plusieurs étudiants.

En considérant la pénurie de résidences étudiantes, le potentiel du «Student Housing» s’avère très intéressant, car 10 à 15% des étudiants aimeraient se loger dans de tels foyers.

Pénurie à Lausanne et Genève

Ce constat a déjà frappé les esprits à Lausanne, où l’offre de logements étudiants commence enfin à répondre aux besoins évoqués depuis des années. En 2014, la Fondation Maisons pour Etudiants à Lausanne (FMEL) a mis à disposition 2,367 lits pour héberger les étudiants, leur dernière résidence a d’ailleurs ouvert ses portes en février 2015. Certaines des résidences exploitées par la FMEL sont le résultat d’une collaboration avec le fonds immobilier Realstone SA, qui en a assuré le financement. En vue des Jeux Olympiques de la Jeunesse en 2020 à Lausanne, une série de constructions est planifiée à Chavannes-près-Renens. Ces bâtiments sont prédisposés à servir de résidences étudiantes par la suite compte tenu de leur proximité avec les sites de l’EPFL et de l’UNIL. Ils permettront d’augmenter considérablement le nombre de logements étudiants.

Côté genevois, la réalité est plus difficile. La Cité Universitaire de Genève à Champel est le plus grand acteur à Genève avec 850 lits étudiants. S’y ajoutent une multitude d’autres foyers plus ou moins grands avec un total d’environ 2,700 lits, ce qui n’est cependant pas suffisant pour répondre aux besoins des centaines d’étudiants qui ne parviennent pas à trouver de logement convenable.

Le «Student Housing», un marché de niche pour les investiseurs privés?

Jusqu’à présent, les investisseurs se sont détournés des résidences étudiantes, en raison du surplus de travail (et de coûts) généré par le nombre de baux, du montant élevé des frais administratifs compte tenu d’une rotation de locataires relativement forte et du besoin d’entretien important, les chambres et studios étant le plus souvent loués meublés.

Dans le contexte actuel du marché immobilier, où les rendements sont en baisse continue, les investisseurs examinent toutes les possibilités de diversification. A cet égard, le marché du «Student Housing» constitue une opportunité attractive, comme le note Crédit Suisse dans son rapport sur le marché immobilier 2015.

Contrairement à l’idée reçue, les résidences étudiantes offrent des rendements comparables aux logements classiques. Si à première vue les loyers paraissent faibles, en tenant compte d’un besoin de surface inférieur à la moyenne, les loyers métriques nets sont équivalents à ceux des offres présentées sur le marché libre. A Lausanne par exemple, les loyers nets des studios des résidences étudiantes s’élèvent en moyenne à CHF 650 par mois, soit CHF 312 par m² et par an, en considérant une surface moyenne par studio de 25 m². Ainsi, les chambres et les studios des foyers étudiants se caractérisent par des loyers compétitifs tout en répondant de manière optimale aux besoins spécifiques des étudiants.

Le modèle de l’exemple lausannois pourrait constituer une option attractive pour des investisseurs : ils se chargent du financement des résidences et confient l’exploitation à un tiers (comme la FMEL à Lausanne), qui, en échange, paie une compensation à l’investisseur. Cette approche combine plusieurs avantages: selon les dispositions contractuelles entre l’investisseur et l’exploitant, l’investisseur peut considérablement réduire son risque, tout en réalisant un rendement satisfaisant et en déléguant les tâches opérationnelles et administratives à l’exploitant.

De fait, les perspectives du «Student Housing» s’annoncent plutôt positives. Si l’offre de logements étudiants à Lausanne commence, quoique tardivement, à répondre à la forte croissance de la demande, la pénurie demeure importante à Genève. Les résidences étudiantes suscitent l’intérêt des investisseurs qui sont désespérément en recherche de placements alternatifs. Quelques projets à Lausanne ont déjà pu être réalisés avec succès grâce au soutien d’investisseur, un chemin que Genève pourrait prendre afin d’apaiser le manque criant de logements étudiants.

 

 

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