Les bureaux, un marché à deux vitesses

in Advisory, Real Estate, 30.04.2015

L’Arc lémanique est l’une des régions les plus dynamiques de Suisse mais également d’Europe. Au cours des 10 dernières années, la croissance du PIB a été de 2.5% par an en moyenne pour les cantons de Genève et de Vaud.

Selon les résultats provisoires de 2014, les PIB genevois et vaudois affichent respectivement une hausse de 2.1% et 1.9% en termes réels par rapport à 2013 (à comparer à 2.0% en Suisse). Pour 2015, les prévisions nationales du groupe d’experts de la Confédération Suisse ont été révisées à la baisse à 0.9% (contre 2.1% précédemment) suite à l’abandon du cours plancher de 1.20 franc pour 1 euro. Pour 2016, la croissance du PIB a été révisée à 1.8% (contre 2.4%).

Pour beaucoup d’entreprises internationales, l’Arc lémanique dispose de nombreux atouts qui en font une implantation stratégique: ses infrastructures routières et ferroviaires de qualité, le cadre fiscal, réglementaire et juridique suisse, sa population particulièrement qualifiée ou encore une qualité de vie exceptionnelle entre lac et montagnes.

Globalement, sur l’ensemble de l’Arc lémanique, le stock d’offres de surfaces de bureaux proposées à la location ou à la vente, tend à progresser pour deux raisons principales. D’une part, avec le ralentissement économique observé depuis la crise de 2007/2008, les entreprises rationalisent leurs surfaces: la surface louée est plus petite que la surface libérée. D’autre part, les utilisateurs privilégient les surfaces neuves, ce qui incite les promoteurs et investisseurs à maintenir un haut niveau de construction de surfaces tertiaires, ce qui a deux conséquences majeures: le stock de bureaux augmente et les surfaces libérées, ne répondant plus aux standards du marché, peinent à être recommercialisées.

L’émergence de ce marché à deux vitesses devrait maintenir un taux de vacance important pour les années à venir, vacance caractérisée par un stock d’offre composé principalement de surfaces obsolètes tandis que dans le même temps, l’offre en produit qualitatif devrait rester tendue.

Les loyers des surfaces de bureaux bien situées bénéficiant de prestations qualitatives devraient se maintenir. Par contre, des baisses significatives de loyer pourraient être observées sur les emplacements secondaires.

Sur le marché de l’investissement, les taux d’intérêt bas accroissent l’attractivité relative des investissements immobiliers. Il faut donc s’attendre à une demande croissante des investisseurs sur l’immobilier de placement car ce segment offre un couple rendement / risque particulièrement attractif comparé à d’autres placements, les bureaux n’échappant pas à cette règle bien qu’ils présentent un facteur de risque plus important. Le marché de l’investissement en bureaux est également un marché à deux vitesses. Les actifs «core» sont très recherchés par les investisseurs. A l’inverse, les actifs dits «value add» et «opportunistes » souffrent de l’aversion aux risques des investisseurs. Le faible volume de produits mis sur le marché ne permet pas de répondre à la demande des investisseurs. Dans un contexte de taux de financement particulièrement bas, de liquidités abondantes et de compétition élevée entre investisseurs pour les meilleurs actifs, de nouvelles baisses des taux de rendement ne sont pas à exclure sur 2015.

 

 

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