Rege Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen

in Advisory, Real Estate, 01.02.2016

Indirekte Immobilienanlagen verzeichneten im vergangenen Jahr insgesamt eine gute Performance. Die kotierten Immobilienanlangen wiesen eine durchschnittliche Gesamtperformance von fast 6% (Vorjahr 15%) auf[1]. Aufgeschlüsselt nach Anlagegefäss zeigt sich, dass die Immobiliengesellschaften (10%) im Vergleich zu den Immobilienfonds (4%) eine weitaus höhere Gesamtrendite ausweisen konnten.

Trotz der im Vergleich zum Vorjahr schwächeren Gesamtperformance war auf dem Kapitalmarkt eine sehr hohe Aktivität festzustellen. Die Schweizer Immobilienanlagegefässe konnten 2015 Investorengelder (Eigen- und Fremdkapital) in Höhe von knapp CHF 4.1 Mrd. gewinnen. Gemäss UBS handelt es sich dabei um den höchsten Wert seit 2007. Der grosse Investorenzuspruch ist nicht zuletzt auf die geldpolitischen Massnahmen der SNB vom 15. Januar 2015 zurückzuführen. Die Mindestkursaufhebung wurde von einer Senkung des Zinses für Guthaben auf den Girokonten und einer Senkung des Zielbandes für den Dreimonats-Libor begleitet. Grosse institutionelle Investoren müssen seither aufgrund dieser Massnahmen teilweise negative Zinsen für ihre Geldbestände bezahlen. Gleichzeitig haben sich die bereits sehr tiefen Renditen für Bundesobligationen weiter rückläufig entwickelt. Vor diesem Hintergrund erstaunt es wenig, dass indirekte Immobilienanlagen infolge ihrer stabilen Ausschüttungsrenditen als Substitute für lang laufende Anleihen händeringend gesucht sind.

Günstige Marktkonstellation für Emissionen

Die günstige Marktkonstellation wurde von vielen Anbietern von Immobilienanlagen für Kapitalerhöhungen oder Lancierungen neuer Produkte genutzt. Die Immobilienfonds haben mit rund 60% der zusätzlichen Investorengelder weitaus am meisten Kapital akquiriert. Den Anlagestiftungen sind 21% und den Immobiliengesellschaften 19% der Investorengelder zugeflossen.

Bei den Immobilienfonds ist die Neulancierung des Swiss Life „REF Swiss Properties“ (CHF 450 Mio.) mit Fokus auf Wohnnutzungen hervorzuheben. Das Liegenschaftsportfolio stammt aus dem Versicherungsvermögen von Swiss Life. Die Finanzmarktaufsicht hat bei dieser Transaktion eine Ausnahme vom Übernahme- und Abtretungsverbot (Art. 63 KAG) gewährt. Eine weitere Neulancierung war der „Retail Properties Funds“ der Swiss Finance and Property mit Fokus auf Verkaufsflächen in Höhe von CHF 270 Mio. Unter den bereits etablierten Immobilienfonds hat der UBS-Fonds «Siat» mit rund CHF 239 Mio. die grösste Kapitalerhöhung des Jahres 2015 durchgeführt. Einige weitere grosse Emissionen haben UBS «Foncipars» (CHF 177 Mio.), Mobiliar «MobiFonds Swiss Property» (CHF 154 Mio.), Credit Suisse «Interswiss» (CHF 149 Mio.) und UBS «Swissreal» (CHF 128 Mio.) platziert.

Auch die Immobiliengesellschaften haben sich 2015 über die Aufnahme von neuem Fremdkapital (CHF 230 Mio.) und Eigenkapital (CHF 560 Mio.) zusätzliche Mittel beschafft[2]. An Fremdkapitalaufnahmen sind die Emissionen von festverzinslichen Anleihen durch Allreal (CHF 220 Mio.) und Intershop Holding AG (CHF 100 Mio.) zu nennen. Der Branchenprimus Swiss Prime Site hat aufgrund der positiven Kursentwicklung der Namenaktie eine Wandelanleihe über CHF 300 Mio. zu über 90% in Eigenkapital gewandelt. Des Weiteren hat Warteck Invest AG eine erfolgreiche Eigenkapitalerhöhung mit einem Bruttoerlös von fast CHF 77 Mio. durchgeführt. Im vergangenen Jahr fand auch der Börsengang der Immobiliengesellschaft Plazza Immobilien AG statt. Die nichtbetriebsnotwendigen Immobilien des Mischkonzerns Conzzeta wurden als Plazza AG an die SIX Swiss Exchange gebracht.

Die Anlagestiftungen konnten insgesamt Neugelder in Höhe von CHF 870 Mio. akquirieren. Zu nennen ist die Neulancierung einer Anlagestiftung für Wohnimmobilien durch Swiss Prime Site («SPA Immobilien Schweiz»). Diese konnte bei ihrer Erstemission Mittel in Höhe von CHF 550 Mio. entgegennehmen. Die Credit Suisse Anlagestiftung hat CHF 221 Mio. bei den Kapitalerhöhungen ihrer Anlagegruppen «Residential» und «Commercial» eingesammelt. Beide Wiedereröffnungen wurden mehrfach überzeichnet («Residential» siebenundzwanzig- und «Commercial» zweimal). Die massive Überzeichnung der Anlagegruppe mit Fokus Wohnimmobilien unterstreicht die derzeitige Präferenz der Investoren für dieses Anlagesegment.

Wohin mit dem vielen Geld?

Die zusätzlichen Mittel werden von den Portfoliomanagern vorwiegend für den Ausbau ihrer Immobilienportfolios und für die Realisierung von Potenziale aus Verdichtungen und Erweiterungsbauten genutzt. Der Nachfrageüberhang erschwert die Anlage des frischen Kapitals in Akquisitionen zur Portfolioerweiterung. Ausserdem sehen sich die Portfoliomanager mit einem Trilemma zwischen den drei Zielgrössen Portfoliowachstum, Renditesicherung und konstantes Risikoprofil konfrontiert. Bei gegebenem Risikoprofil können aktuell eigentlich nur Anlageobjekte akquiriert werden, die tiefere Renditen aufweisen, als die Objekte im Bestandesportfolio. Dies führt unweigerlich zu einer Renditeverwässerung.

Kapitalzufluss indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2015

Kapitalzufluss indirekte Immobilienanlagen

(Grafik für eine vergrösserte Ansicht anklicken)

 

[1] Die Gesamtrendite der kotierten Immobilienanlagen wird über den SXI Real Estate Total Return Index gemessen.
[2] Umwandlungen von Fremd- in Eigenkapital oder Rückkäufe von Obligationen wurden in unserer Betrachtung vom Fremdkapitalvolumen abgezogen.

 

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