SNB-Entscheid – Auswirkungen auf Schweizer Immobilienanlagen

in Advisory, Real Estate, 27.01.2015

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am Donnerstag 15. Januar 2015 die Kursuntergrenze von 1.20 Franken pro Euro aufgehoben und die Zinsen für Guthaben auf den Girokonten ab einem bestimmten Freibetrag um 0.5 Prozentpunkte auf -0.75 Prozent reduziert. Diese überraschende Wende der Schweizer Währungspolitik hat die Wachstumsprognosen für die Schweizer Wirtschaft eingetrübt und zu starken Verwerfungen auf den Finanzmärkten geführt. Es stellt sich die Frage nach den Konsequenzen für den hiesigen Immobilienmarkt.

Wohnliegenschaften als Gewinner…

Nachdem die Zinsen schon im Vorjahr einen beachtlichen Sinkflug hingelegt hatten, sind durch die jüngsten Massnahmen der SNB die Renditen für 10-jährige Bundesobligationen deutlich in den negativen Bereich gefallen (26.01.2015: -0.26%). Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den derzeitig rekordtiefen Hypothekarzinsen wider[1]Sinkende Hypothekarzinssätze führen naturgemäss zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohneigentum, was den Wohneigentumspreisen trotz regulatorischen Bremsfaktoren wie der Verschärfung des Antizyklischen Kapitalpuffers und der Selbstregulierung der Banken neuen Schwung verleihen dürfte.

Zu den scheinbaren Profiteuren gehört auch der Markt für Wohnrenditeliegenschaften. Die stark gesunkenen Zinsen erhöhen die relative Attraktivität (Zinsdifferenz) von Immobilienanlagen. Es ist daher in der kurzen bis mittleren Frist mit einem weiteren Anlagedruck auf Wohnobjekte mit ausgezeichneten Lagefaktoren zu rechnen.

…und Geschäftsliegenschaften als Verlierer

Bei den Geschäftsliegenschaften präsentiert sich die Ausgangslage anders. Auf dem Schweizer Büroflächenmarkt hat sich in den letzten Jahren ein Ungleichgewicht in der Form eines Angebotsüberhangs aufgebaut. Die bereits bestehende Unsicherheit für Geschäftsliegenschaften wird durch die Aufhebung des Mindestkurses noch weiter akzentuiert. Angesichts der stagnierenden Beschäftigungswachstumsaussichten – insbesondere für exportorientierte Branchen mit hoher Preissensitivität – ist mit einer weiter rückläufigen Flächennachfrage zu rechnen. Günstigere Importpreise aus dem Ausland vermögen den Währungsschock nur teilweise abzufedern.

Verkaufsflächen dürften ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen werden, da die Frankenaufwertung den Einkaufstourismus ins angrenzende Ausland noch attraktiver macht. Besonders kritisch ist die Situation für grenznahe Lagen. Um dem Einkaufstourismus entgegenzuwirken, haben viele Detailhändler bereits angekündigt, dass sie die bei Warenimporten aus der Euro-Zone anfallenden Wechselkursvorteile an die Schweizer Kunden weitergegeben werden. Die verschärfte Wettbewerbssituation kann bei der Verhandlung von neuen Mietverträgen zu sinkenden Mietpreisen führen.

Kotierte Immobilienanlagen bisher resistent

Im Gegensatz zu den übrigen Aktientiteln sind die kotierten Immobilientitel bisher kaum unter Druck gekommen. Die Verschärfung des vorherrschenden Anlagenotstandes an ausgezeichneten Lagen scheint diesen sogar Auftrieb zu verleihen. Seit Aufhebung des Mindestkurses verzeichnen die kotierten Immobilientitel ein Plus von 2.7%. Auch Immobilientitel mit Fokus auf Geschäftsliegenschaften notieren im positiven Bereich.

Einfluss der Aufhebung des Euro-Mindestkurses auf kotierte Immobilienanlagen

snb real estate

Quelle: SWX, SNB und KPMG

Alle im gleichen Boot

In der kurzen Frist mag der SNB-Entscheid dem Schweizer Immobilienmarkt in gewissen Teilsegmenten nochmals positive Impulse verleihen. Empirisch gesehen ist eine langfristige Abkoppelung zwischen Realwirtschaft und Immobilienmarkt jedoch nicht möglich. Das BIP-Wachstum ist der Hauptindikator für das Wachstum von Mieten und entsprechend auch von Immobilienpreisen. Die Mietpreise dürften in der aktuellen Konstellation an zwei Fronten unter Druck geraten: Erstens dürfte der Referenzzinssatz für Mietwohnungen nochmals sinken, zweitens ist in einem deflationären Umfeld mit rückläufigen Mieten in allen Nutzungssegmenten zu rechnen.

Die Konsequenzen der Aufhebung des Mindestkurses auf den Immobilienmarkt lassen sich zurzeit noch nicht vollständig abschätzen, geschweige denn exakt quantifizieren. Diese sind in erster Linie vom langfristigen Wechselkurs abhängig. Entscheidend ist auf welchem Niveau sich der Kurs einpendeln wird und welche Bremswirkung damit in der Schweizer Wirtschaft ausgelöst wird. Die aktuelle Stabilität des Immobilienmarktes scheint vor dem Hintergrund möglicher Rückkoppelungseffekte trügerisch.

[1] Aufgrund höherer Absicherungskosten über Swapgeschäfte sind bei gewissen Anbietern jüngst wieder steigende Hypothekarzinsen festzustellen

 

 


Leave a Reply

Your email address will not be published.