Fonds immobiliers – Actualités fiscales

17.12.2018

Placements collectifs de capitaux détant les immeubles en propriété directe (PCC-Pdir) : Avez-vous évalué toutes les possibilités et conséquences fiscales liées aux clarifications / nouveautés apportées par la circulaire n°25 publiée par l’AFC en 2018?

En Suisse, la détention immobilière au travers de placements collectifs de capitaux (PCC) représente en 2018 un volume de plus de CHF 32 millards sur le marché national.
Pour ce qui est de l’imposition de ces fonds, il a lieu de distinguer ceux qui détiennent des immeubles en propriété indirecte de ceux qui possèdent des propriétés directes (PCC-Pdir).

La circulaire n°25 entrée en vigueur dès février 2018 apporte notamment diverses clarifications applicables aux PCC –Pdir dont deux méritent une attention particulière, à savoir :

  • la possibilité d’une réorganisation en neutralité fiscale (impôts directs) du partimoine immobilier sous certaines conditions, et
  • le choix entre l’établissement des comptes annuels selon la LPCC ou le CO.

Pour ce qui est du premier thème, ladite circulaire confirme qu’une réorganisation sans incidence fiscale est possible par le transfert des immeubles aux valeurs déterminantes pour l’impôt sur le bénéfice en appliquant par analogie l’art. 61 de la Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD). Tel que le précise la circulaire n°5 sur les restructurations émise par l’Administration fédérale des contributions (AFC), une interprétation axée sur le résultat (appréciation économique) prévaut sur l’exécution de la transaction en droit civil.

Par ailleurs, un PCC-Pdir a le choix de remettre avec la déclaration d’impôt des comptes annuels établis selon la LPCC ou le CO. Avant février 2018, le PCC-Pdir qui remettait des comptes annuels établis selon la LPCC pouvait, en pratique, différer l’imposition des gains et pertes de capital non réalisés en déposant une annexe indiquant les coûts d’investissement des immeubles avec sa déclaration d’impôt. Cette possibilité n’est désormais plus ouverte pour les comptes clôturés après l’émission de la circulaire n°25 qui pose l’exigence qu’un suivi formel de ces éléments, notamment par le biais de l’établissement des comptes selon le CO, soit effectué.

Concrètement, si des gains en capital non réalisés sur immeubles n’étaient jusqu’alors pas considérés au niveau de l’impôt sur le bénéfice, ils pourraient être repris si le PCC-Pdir omet de remettre des comptes annuels établis selon le CO après l’entrée en vigueur de la circulaire n°25, soit février 2018. Afin d’éviter ce type d’ajustement, de tels comptes devraient être préparés ce qui nécéssite q’une détermination des valeurs d’investssement des immeubles soit effectuée. La charge de travail liée à un tel exercice ne doit pas être négligée.

En revanche, un PCC-Pdir qui jusqu’à présent remettait des comptes annuels établis selon la LPCC et qui imposait les gains et pertes de valeurs immobilières n’est pas impacté par ladite circulaire. Néanmoins, la question du passage à une non-imposition des différences de valeurs par le biais de l’établissement des comptes selon le CO pourrait se poser.

En conclusion, les fonds immobiliers doivent analyser les conséquences des nouveautés introduites par la circulaire n°25, surtout en termes de restructuration et d’exigence d’établissement des comptes selon le CO afin d’éviter une imposition immédiate des réserves latentes non réalisées sur immeubles.

Vous trouverez plus de détails dans l’article suivant publié par Mme Astrid Keller et M. Christoph Frey en allemand ainsi que dans la traduction libre en français.


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